新型业态风险管控及项目收益数据论证报告
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与很多其他的战略模型一样，SWOT模型已由麦肯锡提出很久了，带有时代的局限性。以前的企业可能比较关注成本、质量，现在的企业可能更强调组织流程。例如以前的电动打字机被印表机取代，该怎么转型？是应该做印表机还是其他与机电有关的产品？从SWOT分析来看，电动打字机厂商优势在机电，但是发展印表机又显得比较有机会。结果有的朝印表机发展，死得很惨；有的朝剃须刀生产发展很成功。这要看，你要的是以机会为主的成长策略，还是要以能力为主的成长策略。SWOT没有考虑到企业改状的主动性，企业是可以通过寻找新的资源来创造企业所需要的优势，从而达到过去无法达成的战略目标。
投资环境指投资对象在进行投资时所面临的影响投资行为的自然、经济、科技、、社会、法规和的各种条件和因素的总称。实际上，投资环境是一个内涵和外延非常丰富的系统。它包含了对投资有直接或间接影响的区域范围内的地理区位、自然资源、基础设施、市场化程度、竞争状况、人力资源、信息渠道、资金融通、纳税负担、社会服务、经济政策、法律法规、社会秩序、形势等这些有利或不利的条件与因素，涵盖了经济、社会、、文化、法律、自然地理、基础设施、信息、服务以及政策等方方面面。良好的投资环境是一个和区域吸引外资的强大“磁场”。因此，自从世界各国从20世纪60年始利用各种指标对其投资环境的优劣和吸引投资者的力度进行评估、监测以来，采用评估指标及评估方法进行投资环境论证已经成为世界各国和区域吸引资金流入、促进经济社会持续发展的重要手段。建国70多年来，中国经济社会取得了巨大的进展。尤其是以后，经济发展速度之快，成之高，有目共睹。进入新世纪，中国稳定，经济持续增长，通货膨胀率较低，坚挺，外债结构合理，国际收支平衡有余，进口类关税不断降低，投资环境不断改善，实施的战略，更进一步促使投资环境的改善，中国可望成为世界各国投资者青睐的比较理想的投资场所。
风险是金融体系和金融活动的基本属性之一，在现代经济生活中“风险”是一个非常广泛、常用的词汇，理论界对其界定也因此不一而论。一个较为综合性的认识是，风险具有以下基本特征：（1）风险是对事物发展未来状态的看法。时间是形成风险的基本因素之一。（2）风险产生的根源在于事物发展的未来状态所具有的不确定性。（3）风险的不确定性在很大程度上都取决于经济主体对相关信息的掌握。信息是影响风险的重要因素之一。
项目融资的风险管理作为一种风险管理活动，有着一般风险管理的共性，同时，项目融资这一管理活动又有自己的特点，主要表现在：以合同作为风险处理的要手段和主要形式项目融资的主要特征之一体现在项目风险的分担上，而合同正是实现这种风险分担的关键所在。在项目融资中将各类风险具体化，需要以合同的方式明确规定当事人承担多大程度的风险、用何种方式来承担，并以项目合同、融资合同、担保、支持文件作为风险处理的实现形式贯穿项目周期，彼此衔接，使风险得以。该项目的风险主要来自市场风险、价格风险、财务风险以及其他风险。
收益法(income approach，income capitalization approach)，也称收益资本化法、收益还原法。是房地产评估中常用的方法之一。收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值，预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象的价值的方法。
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