哈尔滨做房产评估的资产评估公司-评估机构排行
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关 键 词：哈尔滨做房产评估的资产评估公司
行 业：商务服务
发布时间：2021-08-06
评估员素质的高低直接影响苗木评估工作的质量。评估人员的选择主要从以下几个方面进行:一是参与苗木评估的工作人员应具有较强的林业经济知识和丰富的乡土树种苗木经营、利用、管理实践知识。二是参参加苗木评估的员工应该有良好的职业道德。牢固树立为民造福、为争光、为城建做贡献的思想，树立牢固的世界观、人生观、价值观，加强与城市拆迁工作同命运的责任感。第三，参与评估的员工应具有较强的法律概念。认真遵循拆迁的法律法规，不评估人情苗，不做特权事，经受各种和不正当风格的考验。不要以权谋私，浪费私法，科学化、规范化、制度化评估工作。
苗木数量的确定
由于经济效益的驱使，规划拆迁区有大量苗木是不争的事实。如何确定苗木数量的笔者根据经验建议，苗木栽培面积小的地区适合用样品测定。在苗木区域内选择苗木高度、密度均匀、具有一定代表性的地区，划定1m×1m的样品进行苗木测定。样品的设定数量由苗木栽培面积的大小决定，一般在5个以上。针对苗木种植面积较大的地块，适用样带测量。苗木栽培面积大的地区，根据现场实际，设定株行距均匀，在代表性地区测定样品带，样品带宽一般为2.0~2.5m，带与带之间的距离保持在6~8m，样品带长度以实际苗木栽培面积的边界长，样品带长度基本相同。对于稀有苗木的测量，我们应该使用每一种编号方法来清点。
PEG估值法
PEG是在P/E估值法的基础上发展起来的，是将市盈率与企业成长率结合起来的一个指标，它弥补了PE对企业动态成长性估计的不足。 鉴于很多公司的投资收益、营业外收益存在不稳定性，以及一些公司利用投资收益操纵净利润指标的现实情况，出于稳健性的考虑，净利润的增长率可以以税前利润的成长率/营业利润的成长率/营收的成长率/每股收益年增长率替代。
PEG估值的重点在于计算现价的安全性和预测公司未来盈利的确定性。如果PEG大于1，则这只的价值就可能被高估，或市场认为这家公司的业绩成长性会高于市场的预期；如果PEG小于1(越小越好)，说明此低估。通常上市后的成长型的PEG都会高于1（即市盈率等于净利润增长率），甚至在2以上，投资者愿意给予其高估值，表明这家公司未来很有可能会保持业绩的快速增长，这样的就容易有超出想象的市盈率估值。
由于PEG需要对未来至少3年的业绩增长情况作出判断，而不能只用未来12个月的盈利预测，因此大大提高了准确判断的难度。事实上，只有当投资者有把握对未来3年以上的业绩表现作出比较准确的预测时，PEG的使用效果才会体现出来，否则反而会起误导作用。此外，投资者不能仅看公司自身的PEG来确认它是高估还是低估，如果某公司的PEG为12,而其他成长性类似的同行业公司的PEG15以上，则该公司的PEG虽然已经高于1，但价值仍可能被低估。当然，也不能够机械地单以PEG论估值，还必须结合国际市场、宏观经济、国家的产业政策、行业景气、资本市场阶段热点、股市的不同区域、上市公司盈利增长的持续性以及上市公司的其他内部情况等等多种因素来综合评价。
P/E估值法
市盈率是反映市场对公司收益预期的相对指标，使用市盈率指标要从两个相对角度出发，一是该公司的预期市盈率（或动态市盈率）和历史市盈率（或静态市盈率）的相对变化；二是该公司市盈率和行业平均市盈率相比。如果某上市公司市盈率高于之前年度市盈率或行业平均市盈率，说明市场预计该公司未来盈利会上升；反之，如果市盈率低于行业平均水平，则表示与同业相比，市场预计该公司未来盈利会下降。所以，市盈率高低要相对地看待，并非高市盈率不好，低市盈率就好。
通过市盈率法估值时，首先应计算出被评估公司的每股收益；然后根据二级市场的平均市盈率、被评估公司的行业情况（同类行业公司的市盈率）、公司的经营状况及其成长性等拟定市盈率（非上市公司的市盈率一般要按可比上市公司市盈率打折）；，依据市盈率与每股收益的乘积决定估值：合理 = 每股收益（EPS）x合理的市盈率(P/E)。
逻辑上，P/E估值法下，合理P = EPS × P/E；决定于EPS与合理P/E值的积。在其它条件不变下，EPS预估成长率越高，合理P/E值就会越高，合理就会出现上涨；高EPS成长股享有高的合理P/E，低成长股享有低的合理P/E。因此，当EPS实际成长率低于预期时(被乘数变小)，合理P/E值下降(乘数变小)，乘数效应下的双重打击小，出现重挫。因此，当公司实际成长率高于或低于预期时，往往出现暴涨或暴跌，这其实是P/E估值法的乘数效应在起作用。可见，市盈率不是越高越好，因为还要看净利润而定，如果公司的净利润只有几十万或者每股收益只有几分钱时，高市盈率只会反映公司的风险大，投资此类就要小心。
从实用的角度看，可以认为只有在市盈率等于或低于公司普通每股收益增长率的条件下，才对一家公司进行股权投资。这意味着，如果某公司的每股收益增长率为10%，那么你只能支付10倍于该收益的买价，这种做法建立在一个假设前提之上，即一家高速增长的公司比一家低速增长的公司具有更大的价值。这也导致了一个后果，以一个高市盈率成交的股权交易并不一定比低市盈率的交易支付更高的价格。
市盈率倍数法的适用环境是有较为完善发达的证券交易市场，要有可比的上市公司，且市场在平均水平上对这些资产定价是正确的。中国的证券市场发育尚不完善，市场价格对公司价值反映作用较弱，采用市盈率法的外部环境条件并不是很成熟。由于高科技企业在赢利性、持续经营性、整体性及风险等方面与传统型企业有较大差异，选择市盈率法对企业进行价值评估时，要注意针对不同成长时期的高科技企业灵活运用。
RNAV估值法
RNAV释义为重估净资产，计算公式RNAV =（物业面积×市场均价－净负债）／总股本。物业面积，均价和净负债都是影响RNAV值的重要参数。RNAV估值法适用于房地产企业或有大量自有物业的公司。其意义为公司现有物业按市场价出售应值多少钱，如果买下公司所花的钱少于公司按市场价出卖自有物业收到钱，那么表明该公司在二级市场被低估。
对公司各块资产分别进行市场化的价值分析，从资产价值角度重新解读公司内在的长期投资价值。相对其RNAV，如存在较大幅度的折价现象，显示其相对公司真实价值有明显低估。较高的资产负债率（过多的长短期负债）和较大的股本都将降低RNAV值。
征地拆迁补偿包括房屋的价值、因房屋征收导致的搬迁费、以及因搬迁造成的停产停业损失。由于这些补偿的数额需要参考评估结果，所以房地产评估对可以获得补偿具有重要影响。
