青岛房产转让合同纠纷诉讼咨询 青岛契约纠纷
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发布时间：2021-07-09
土地租赁合同无效
农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，家庭承包的承包方应当是本集体经济组织的农户。因此，非农业的家庭成员不享有农村土地承包经营权，对家庭承包的土地无处分权，也无权决定流转承包土地。非农业的家庭成员私自出租承包土地的行为违反法律法规的强制性规定，其所签订的土地租赁合同无效。
约定解除权条款
1.合同常因一方当事人之违约或其他特别事件之发生，导致委托人难以期待合同仍能得到适当履行。同时，由于法定解除权认定之条件严格且不确定，合意解除又必须对方同意，合同是否约定了委托人的相应合同解除权即显重要。因此，凡涉及委托人核心利益的交易环节，均应考虑设置相应的约定解除权条款。
2.法律、行政法规、司法解释对于约定解除权的解除条件少有限制
《合同法》第93条第2款。仅有极少数例外。
例如，《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第38条第2款，即对付款买卖合同中的迟延付款合同约定解除权的解除条件予以限制。
3.应区分《合同法》第93条规定的合同约定解除权的解除条件与该法第45条第1款规定的对合同效力的约定附解除条件。在前者情形下，当合同约定解除权条件成就时，解除权人有权决定是否解除合同；在后者情形下，合同效力所附解除条件成就时合同即时失效。
4.合同约定解除权的条件应尽可能清晰、明确、可操作、易。
5.设置约定解除权条款，应同时考虑是否有必要设置合同解除后的“清理条款”。
6.设置约定解除权时，应避免以下不规范的约定方式：
（1）约定一方发生特定违约情形时，合同自动解除；
（2）约定一方发生特定违约情形时，视为其单方解除合同；
（3）仅表述特定行为构成根本违约，却未表明此时相对方有权解除合同。
通知条款
1.合同履行中常涉及重要的通知、告知、催告及抗辩。此类通知行为是否能够得到，对当事人利益影响巨大。
2.通知条款，一般包括以下内容：
（1）通知的方式；
（2）通讯信息的确认；
（3）通讯信息变更的通知义务；
（4）通知风险的分配；
（5）通知送达的推定方式。
3.基于电子邮件通知、送达的便捷性与可性，可考虑约定电子邮件作为有效通知方式，并将各方的电子邮箱明确表述。
4.如有必要，可特别约定以当面递交方式进行通知和受领的具体人员的范围。
检验条款
某些货物仅仅凭肉眼看，是看不出质量品质的，还需要借助各种手段进行检验、化验。买卖合同的检验条款一般包括检验地点、检验时间、检验主体、检验费用的承担、检验的方法等内容。
1、检验地点：
除当事人另有约定外，检验标的物的地点应当是合同中约定的交付标的物的地点。
2、检验时间：
通常是标的物的交付时间，但双方根据需要也可以约定标的物运出卖方营业地时、装运时、卸载时或到达买方营业地时为检验时间。买受人收到标的物后，应当在合同约定或者在合理的时间内进行检验，延迟检验的，责任由买受人承担。一般来说，对于货物短缺和货物的表面瑕疵，即不需要通过仪器就能用肉眼分辨的瑕疵，比如货物破损、断裂、发臭、霉变、结块、有杂质，确定合理的检验时间就会比较短；如果是货物存在隐蔽瑕疵的，检验时间可以较长。如果有些瑕疵要在使用标的物的过程中才能发现，那么买受人提出异议的合理期间就会更长。具体的检验时间长短需要根据实际来加以确定。
3、检验主体：
一般是由收货方检验，收货方认为质量有问题的，可以交由双方认可的检验机构，一般为商检机构或双方共同认可的民间检验机构进行检验。
4、检验费用：
费用的承担，通行的做法是标的物经检验合格的，由买受人承担，反之由出卖人承担并负相应的违约责任。
5、检验的配合：
对于一些的货物，比如、器械、试剂、配方食品等，其检验还要约定由出卖人提供检验所必需的技术资料。
6、质量异议期：
根据《合同法》的规定，按照约定的时间和方式对货物进行检验既是买受人的，也是买受人的义务。如果货物质量不合格，买方负有在约定期间或合理期间内通知卖方的义务，怠于通知的，视为质量符合标准，这对买方的保护非常不利。合同双方根据合同标的物的特性等具体情况明确约定检验期间及质量异议期间。另外，未约检验期间的，质量异议的长期限为两年，除非货物有更长的质保期。
因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则
合同完全因不可归责双方当事人之事由的不可抗力或意外事件致使合同不能履行时，定金应当返还。既然双方皆无过错，均应免责，互不赔偿亦不需惩罚，故定金应予返还。如果是不可抗力或意外事件部分影响合同的履行时，应对其作部分免责，其余则按一方过错未履行合同的规则处理。当事人迟延履行后发生不可抗力或意外事件的，不能免除责任。
第三人的过错导致合同不能履行的,适用定金罚则。
凡当事人在合同中明确约定给付定金的，在实际交付定金后，如一方不履行合同除有关法定免责的情况外，即应对其适用定金罚则。因合同关系以外第三人的过错导致合同不能履行的，除该合同另有约定外，仍应对违约方适用定金罚则，合同当事人一方在接受定金处罚后，可依法向第三人追偿。
合同审查重视准备工作
一为“沟通”。要 审阅当事人提供的背景材料，与具体经办人沟通，了解合同背景及订立目的（主要关注合同订立的目的是否正当），了解我方与合同相对方之间合作关系、本次合作的内容及当前进展，进而充分获知我方当事人之需求，确定合同的性质，并对合同中需要重点约定的条款初步勾画、重点备注。
二为“找法”。查阅合同所涉事项全部相关法律法规、司法解释、部门规章、国际惯例等，判断送审的合同内容是否合法、合理、可行，应当怎样，需要寻找肯定或者否定的法律依据。
三为“参照”。研阅有关合同范本，如相关国家合同示范文本、行业推荐的示范合同文本、企业的合同范本等，并决定是否参照。
