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关 键 词：青岛房产买卖纠纷起诉书
行 业：商务服务 法律服务
发布时间：2021-03-21
量房产纠纷主要类别
1、房屋产权纠纷。主要表现为因产权的登记、撤销、变更等产生的纠纷。
2、房屋买卖纠纷。这是日前房地产纠纷中的热点和难点问题。
3、房屋优先购买权纠纷。这类纠纷主要是因争议房屋存在共同共有、共同使用及承租关系，人在出卖房屋时，未正确向共同共有人、共同使用人及承租人行使告知权而引发的纠纷。
4、房屋租赁纠纷。房屋租赁纠纷一般发生在公房或私房的出租人和承租人之间。
它通常涉及房屋租赁合同、租金、租赁房屋的养护维修、公房承租权等方面的法律问题。
5、房屋抵押、典当纠纷。
6、房地产相邻关系纠纷。这是一种经常发生的房地产纠纷，它是指由相邻房地产的所有人或使用人因通行、采光、空间延伸、管线设置等问题而引起的纠纷。
7、房屋拆迁纠纷。
房产未登记对所有权人行使物权的影响
根据以析,合作开发房产登记与否不是认定合作开发主体是否享有所有权的全部依据,但实际上如果不登记将会对房产所有权人行使物权产生不利影响,特别是在涉及第三方的情形下,未登记方的物权行使将会受限。
实践中,没有办理不动产登记的情况分为三种:一是合作各方均未办理不动产登记;二是仅合作一方办理了不动产登记,另一方未办理;三是合作各方均有部分房屋没有办理不动产登记。不过,无论何种不登记的情况,分析原理不变。根据物权的公示公信原则,登记虽不是合作开发主体初始取得不动产物权的法定条件,但却是第三人判断房产归属的依据。对于第三人而言,其有理由相信不动产登记簿记载的人即为房产所有权人,而该不动产登记簿记载的所有权人是否登记完全或者错误不是其签约或行使时应当预见和能够预见的。此外从保护交易安全的角度考虑,善意第三人依法取得的物权也应受法律保护。
未取得商品房预售许可的房屋销售法律问题
当事人一方无正当理由不履行预约合同约定的签约义 务,守约方请求判决强制签订房屋买卖合同的,不予 支持。预约合同约定的定金等违约责任明显不足以弥补守约方的信赖利益损失,守约方请求增加赔偿的,可予支持。
出卖人未取得商品房预售许可与买受人签订商品 房预售合同,但在一审法庭辩论终结前房屋竣工验收合格,当事人以出卖人未取得商品房预售许可为由主张合同无效的,不予支持。
当事人以房屋买卖合同存在下列情形为由主张合同无效的,不予支持:
(一)出卖人未领取权属的;
(二)买卖未经抵押权人同意的;
(三)买卖未经预告登记人同意的;
(四)房屋被依法采取查封等强制措施的;
(五)部分共有人擅自出卖共有房屋的;
(六)按份共有人违反法律规定转让其份额,侵害其他共有人优先购买权的;
(七)出租人违反法律规定出售房屋,侵害承租人优先购买权的;
(八)违房地产市场调控政策,但不违反法律、行法规效力性强制性规定或者公序良俗的。
以公司股权重组方法转让房地产的操作性
1、股权兼并与无能力继续开发的项目转让。
一个或多个公司的全部资产和义务全部转移给另一个公司，即为公司兼并。从操作层面上看，鉴于股权转让的公司已无力继续开发，与其破产不如将股权和责任均转移给受让公司；而接受全部股权的公司以吸收方式，以自己名义继续运行。由于受让公司承接转让公司的债权债务，故转让公司虽已消失但无需经过清算程序。此种股权重组方法，对于事实上资不抵债或停止运营即停建房地产的项目公司，实现项目转让，不失为有效途径。
2、股权收购与缺乏后续资金开发的项目转让。
一个公司经由接受转让公司大部分股权方式而达到对原公司的控制或管理。转让公司无需消失仍可以自己名义运作，即为公司收购，这种操作方式比较适合于因债务缠身难以为继而非资不抵债的缓建项目。新增资本的投入对于项目的顺利建成和避免破产，于被收购的开发商具有现实的吸引力。这种操作方式由于转让公司没有被吸收，只是公司股东和股权发生变动，显然此公司股权兼并具有更灵活、更简便的操作性。
会不具有要求开发商履行商品房销售合同约定的建设公共配套设施义务并承担违约责任的诉讼主体
规则详解：会的诉讼主体范围是由其民事能力范围决定的，其诉讼主体应当受到法律、法规以及有关会职责规定的限制，只限于共有和物业共同管理事项以及由此延伸引发的诉讼。与开发商之间的商品房销售合同纠纷的争议，要遵循合同的相对性，只要不涉及共有和物业共同管理事项，会就无权介入。若双方当事人的争议是关于商品房买卖合同中有关条款的履行和违约责任承担的问题，合同义务关系存在于特定当事人的，则会就不具有诉讼主体。
变更工业用地使用权作为合作开发房地产合同出资的约定，并不导致合同无效
规则详解：因出让土地性质经法定程序可以变更，因此当事人在合同中约定履行合法审批程序后将工业用地性质变更为居住用地后再行开发房地产并不违反现行法律规定，不能因此认定合同无效；但是如果合同约定在工业用地上直接开发房地产，则违反法律法规效力性强制性规定，应当认定合同无效。具体到本案，本案双方当事人协议变更诉争用地性质并履行法定出让、补缴费用、过户、行政审批等程序，符合法律规定。至于约定内容能否全面实际履行，是考量合同应否解除或终止的因素，并不能因此认定合同无效。即，土地性质能否变更属于合同履行问题，并不能因此倒推合作开发合同无效。
