青岛商铺租赁合同纠纷 青岛协议纠纷
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关 键 词：青岛商铺租赁合同纠纷
行 业：商务服务 法律服务
发布时间：2021-02-04
合同的履行
1、公司应当按照合同约定全面履行自己的义务，并随时督促对方及时履行其义务。对合同
履行中发生的情况应建立合同履行情况台帐。
2、有关合同履行中的书面、来往信函、文书、通知等文件应及时整理、妥善保管原件，以备在产生争议时作为证据之用。
3、向对方单位交付标的物、款项、资料或时，应向对方索取收条。
4、向对方单位发出通知时，应采取书面形式并由专人送达或快递邮寄，
并由对方在通知（或回执）上盖章或对方授权代表在通知（或回执）上签名，并由本方收回妥为保存。
5、对合同履行过程中对方的违约情况，本方应及时查明原因，通过取证按照合同约定及时、合理、准确地向对方提出违约及要求补救或索赔的报告。
6、当本方接到对方的违约或索赔报告后应认真研究并及时处理、解释或提出反索赔。公司员工不得擅自在对方出具的违约或索赔报告、对帐单等确认类文书上签字盖章，确须确认的，应视具体内容经部门负责人以上同意。
合同约定了定金条款但不履行的，不适用强制执行
《担保法》第90条规定：定金合同从实际交付定金之日起生效;《担保法司法解释》第119条的规定，实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同;收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。
从上述规定来看，由于定金合同的实践性特点，定金条款尽管依附于主合同存在，但不宜适用强制履行，因当事人无法依据一份尚未生效的定金合同而要求另一方履行给付定金的义务。
审查义务是否明确
合同中的义务不明确，会严重影响交易安全以及交易结果的可预见性，这类问题主要体现在条款的内容不明确、外延不恰当以及条款之间的搭配不当，关键用词模拟两可等。在这种情况下，律师对企业合同进行审查的过程就是对其义务进行明确化的过程。
（一）义务不明确的原因
义务不明确与思维习惯、知识体系有关，也与重视细心程度、约定采用的方式不得法等有关。首先是基本义务未约定而产生的不明确。例如，“如一方违约，将承担由此给另一方造成的所有损失”，这句话看似有用实则没有任何可操作性，因为就算没有写进合同，守约方也可以追究违约方的责任。又如在承揽合同中约定：“每逾期交货，承揽方需承担总加工费的0.5%的违约金；定做方逾期支付加工费的，每逾期需承担所欠款项0.5%的违约金。”这看似没有问题，对双方也公平，但是对交货时间和付款时间并没有约定，造成事实上的逾期难以认定。因此，律师在审查该类合同时都要提醒合同主体将该条明确化。其次是文字表述或约定不当而产生的不明确。作者曾经代理一宗买卖合同纠纷案件，该案中买卖双方前后签订了两份合同，两份合同大部分内容一致，但是，关于延迟交货违约金数额，一份合同约定为该批货物总价款的万分之一/日，另一份合同约定为该批货物总价款的万分之五/日，在法庭上，关于延迟交货违约金的数额，自然产生争议。后是对义务的约定过于简单，不能涵盖大部分甚至所有的可能性，从而导致处置条款对于一些可能发生的行为没有进行约定，由此引发义务不明确。如在货物买卖合同中，只约定了由乙方（卖家）负责运输，但没有约定装卸货由哪方负责，一旦在装卸货过程中发生货损，赔偿责任由哪方承担将成为争议的焦点。
（二）明确义务的方法
首先，要明确违约责任的内容。明确违约责任的范围，包括在合同中穷尽可能违约的具体情形以及构成具体损失的计算事项，如应将违约方可能造成损失的内容包括实际损失、可得利益、费用（包括律师费、公证费、诉讼费、差旅费等）等写进合同，将来发生纠纷才能依照约定承担责任。其次，要明确违约金的计算方式，具体是按损失的百分比来计算还是按日计算或者其他方式，必须予以明确。例如在民间借贷合同中要明确利率多少。后，要增加必要的合同附件。合同附件主要是质量、标准、保证、资质证书、说明等。这些内容因为太多、太具体一般不便于在合同中直接表述，需要以附件的形式予以体现。在签订合同时如有附件，建议将附件清单明确写入合同正文，这样在签订合同时相当于将附件一并签订，且在签订合同时就将附件附在合同正文后面并加盖或者签字予以确认。
合同争议解决条款
主要涉及仲裁条款的效力问题。目前对于约定两个仲裁机构的已被认定为有效的仲裁条款。应当写明仲裁机构的名称、仲裁事项。
对于诉讼的条款，应注意选择的是否有利。
审查合同主体是否适格
一是审查合同主体的合法性。当合同主体是公司时，需要对其营业执照、经营范围、风险信息（如诉讼、仲裁）、企业年报、年检等资料进行审查，尤其是通过企业年报、风险信息可以查询到公司的注册资本实缴金额、涉诉情况等，从而判断企业的资信状况、履约能力。情况下需要审核企业的等级，如在环保产品买卖合同中，产品的生产方应具有相应的环保。当合同主体为合伙企业、个体工商户或自然人时，则需要对其工商登记信息、信息、涉诉情况、行业口碑等进行的检索和分析。
二是审查合同实施人员合规性。合同的签订主体与合同的具体实施人员往往不一致，合同具体实施人员主要是指企业负责人、高管和技术人员，他们才是合同顺利推进的实施者。合同实施人员的素质、直接影响合同履行的质量，因此对其进行审查也是合同主体审查的一部分。法律对某些行业的执业或从业有强制性规定，如建设工程施工领域的项目经理须具有建造师证、项目经理证等；从事财会的人员一般需要具有相应的初级、中级、注册会计师证等；从事机械制造行业的技术人员一般要有机械证等。
合同审查重视形式审查工作“三看”
一看：合同三部分是否齐全、是否前后矛盾。
合同本身可分为三部分：首部、正文及签署部分。首部指合同名称、编号、各方当事人名称、住所、邮政编码、法定代表人、电话、传真、电子信箱、行、账号等，部分合同会在首部设置“鉴于”条款；正文则指合同条至后一条具体条款；签署部分指合同各方签字盖章及签署时间、地点。
二看：合同相对方主体是否适格，是否具备相应，相关文件是否相互矛盾。合同主体是否适格直接影响到合同的合法性。如建筑工程施工合同，如果施工方不具备相应，那么合同就归于无效。审查合同主体的时应当注意：
1、合同相对方为规模比较大、分支机构或比较多的企业时，应当注意企业法人的分支机构和内部的签约主体问题。企业法人的分支机构如果具备营业执照就具有签约主体，但其是否独立承担民事责任就是诉讼中应当解决的问题。企业的则不具备这样的。
2、要审查相对方的营业执照，通过企业信用信息公示系统查询核实，以了解其主体的合法性（是否合法注册、是否被吊销营业执照等）和经营范围。
3、对法律法规规定需要具备相应条件的合同项目（如涉及电信、、建筑工程、通讯等业务），要根据合同内容审查相对方的现状，是否已获得相关及目前效力情况。
三看：签约人有无签约权限，授权文书是否齐备。很多情况下，合同并非由企业的法定代表人直接签署，而是由授权代表加以签署，此时应当审查代理人的和权限。要对相对方授权代表的代理人身份、有无代理权、代理权限范围、是否在授权期限内等等进行必要审查，否则可能会发生没有代理权或超越代理权而导致合同效力受到置疑。
