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关 键 词：老年人房产纠纷
行 业：商务服务 法律服务
发布时间：2020-11-16
房产纠纷 是什么
当事人在房产继承、房产买卖（预售房屋、一手房、二手房、动迁房）、房产租赁、物业纠纷、相邻权纠纷、动拆迁纠纷过程中提供如下法律服务：房产信息调查取证、动拆迁材料调查取证、证据保全、房屋冻结、房产陪购、房产诉讼代理、律师咨询服务、房产买卖见证、律师无中介房产买卖过户。
为当事人在房产继承、房产买卖（预售房屋、一手房、二手房、动迁房）、房产租赁、物业纠纷、相邻权纠纷、动拆迁纠纷过程中提供如下法律服务：房产信息调查取证、动拆迁材料调查取证、证据保全、房屋冻结、房产陪购、房产诉讼代理、律师咨询服务、房产买卖见证、律师无中介房产买卖过户。
对房地产开发企业或其他市场主体的风险提示
因合资、合作开发房地产项目具有投资大、周期长、风险高的特点，相关法律纠纷关系较为复杂。在理清合资、合作开发房地产合同纠纷主要问题后，面对合同的性质和合同效力问题及司法裁判观点，开发商在合作前期应树立风险防范意识，事先建立风险防范机制和事后的纠纷解决机制。
房地产开发企业或其他市场主体在合资、合作开发房地产项目中：1、在充分尽调的基础上，慎重选择适格的合作方；2、在法律服务下订立完善、详尽的合同；3、规范后期合同的履行；4、发生法律纠纷时需及时选择律师团队介入。只有建立完善和体系化的风险防范机制和纠纷解决应对策略，才能限度的避免纠纷，维护自身合法权益，保证合资、合作开发房地产项目的顺利实施。
关于抵押房地产的执行问题。
1、房地产抵押应当办理抵押登记手续。
房地产抵押是指抵押人以其合法的房产以不转移占有的方式向抵押人提供债务履行担保的行为，是属于一种担保物权。《担保法》第三十条、第四十一条、第四十三条规定，抵押人应以书面形式订立抵押合同，并应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效，当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。
2、房地产抵押债中抵押人应优先受偿
根据《执行规定》第四十条的规定：对被执行人所有的其他享有抵押权、质押权的留置权的财产，可以采取查封、扣押等措施，财产拍卖、变卖后所提价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。如果抵押人的债权未到清偿期的应当按照《担保法》第四十九条的规定，向抵押权人提前清偿，可向其约定的第三人提存，以保护抵押人的优先受偿权。
3、房地产抵押人可依法转让房地产。
抵押房地产的转让，只要符合法定程序，履行法定的手续，应允许自由转让，房地产抵押人通过转让抵押房地产，可以周转、筹措资金用于生产、经营，从而为债权的顺利实现提供了物质保障。反之，限制房地产抵押人转让房地产，无法缓解其资金困难，交易不顺畅，这不符合公平兼顾效率原则。
房屋转租纠纷中次承租人诉讼地位及权益保护问题
房屋租赁关系的本质在于承租人以支付租金为对价，换取对租赁物的使用权和收益权，将承租房屋转租也可视为承租人对租赁物交换进行收益的方式。但由于出租人与次承租人之间并无直接的合同关系，次承租人对租赁物的使用、收益可能会对租赁物所有人的权益造成损害，法律上也应对承租人的转租行为进行规范。
我国《合同法》第224条对转租采取限制的立法模式，将承租人的转租是否经出租人同意，而分为合法转租与非法转租。亦是取得出租人同意的转租为合法转租，未经出租人同意的转租为非法转租。虽然出租人同意与否不影响转租合同的效力，但次承租人的租赁权直接受到出租人意志的影响：在出租人终止租赁合同时，次承租人不能以其租赁权对抗出租人的物上请求权。在非法转租的情形下，如出租人认为非法转租不符合其利益或对其利益有所损害时，出租人可以依据《合同法》第224条或第219条的规定，通过解除租赁合同来终止租赁物上的转租关系。租赁权虽有物权化的倾向，然其本质仍是债权，根据《物权法》第34条的规定，在出租人为租赁物的所有权人的情形下，租赁关系终止后，次承租人对租赁房屋的占有转为无权占有，出租人可基于所有物的返还请求权要求次承租人返还租赁房屋。并且，因出租人与次承租人之间无合同关系，对于次承租人主张出租人对其承担责任的请求，不会得到的支持。
以房抵款法律行为认识
《物权法》第十五条“当事人之间订立设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，该条从立法上确立了合同效力和物权效力区分原则，即物权变动的原因行为和物权变动的区分。区分原则强调合同等原因行为的效力应受合同法的调整，物权的设立、变更、转让和消灭等物权变动则应受《物权法》的规制，原因行为的效力不受物权变动要件的影响。因此，除双方签订的以房抵款协议中存有《合同法》规定的无效或可变更、可撤销的情形，双方真实意思表达所形成的以房抵款约定应属内容合法、效力确定的约定。
开发商不能按时交房怎么办?
针对开发商延迟交房，们可集结起来找开发商讨个说法，如果不行可走法律程序。
根据《合同法》百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。此外，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
因此，如果开发商没有按期交房，可要求开发商支付违约金或者赔偿损失，购房人如欲解除合同，应当行催告。催告之后超过三个月的，购房者可要求开发商解除合同。
