大渡口草本类花卉苗圃苗木资产评估公司 名贵树木评估
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关 键 词：大渡口草本类花卉苗圃苗木资产评估公司
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发布时间：2019-12-28
常用的术语：
苗木是指具有完整根系和苗干的树苗。凡在苗圃地中培育的树苗不论年龄大小，在未出圃之前，统称苗木。
苗木种类是指实生苗、营养繁殖苗、留床苗、移植苗、容器苗。
5实生苗又称直生苗是指播种苗，有性繁殖苗。系用种子播种繁殖培育而成的苗木；
凡以人为的方法用种子培育的苗木叫播种苗；
在野外母树天然下种自生的苗木叫野生实生苗。
以上两种苗经移植过的移植苗都是实生苗。播种苗根系发达，苗木生长整齐、健壮、质量好。野生实生苗密度不匀，分化严重，根系不发达。
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补偿的方法：
苗木培育具有普通型培育（常规）和专业型培育（设施）的特点。
征地以移栽为主的，根据不同季节按“基价”的20%—40%予以补偿；全部征用按“基价”全额补偿。
如遇特殊要求（如：古树、名木、珍惜濒危种等）补偿，应由专业部门按保护级别评估，评估不成， 由甲、乙双方另行协商解决。
花卉苗木补偿标准不计算成活率，只补偿搬运及搬运损失费，一般按总出圃价的5%补偿。
在鲜花出售期，原则上应先收获，后用地，并且不予补偿；如果急需用地，则应补偿产值损失；在其它季节只补偿投资成本。
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在苗圃地的评估中参照物可以是类似的苗圃地，但由于苗圃地的交易较少，实际评估中经常采用立地质量相似的农地为参照物。林地质量调整系数通常用影响农地价格的因子，如林地的肥力、林地的排灌条件、平整程度、交通条件、农地的粮食产量等指标，确定各个指标的权重，将待评估的苗圃地与参照的农地之间的各项主要指标的差异进行定量比较，综合确定出调整系数。
由于找到评估基准日时的交易案例是不可能的，在选择不同时期的交易案例时的物价水平发生了变化，必须根据物价指数来求得物价指数调整系数，用物价指数调整系数对评估值进行修正。在苗圃地资源资产的评估中，物价指数调整系数常用不同时期的粮食价格的比值来确定。
确定林地质量调整系数和物价指数调整系数后，根据调整系数和参照农地的市场成交价测算出评估的苗圃地使用权价格。
在采用该法时，由于农地使用权转让的交易案例较多，而且情况各异，因此，要尽量收集有关的材料，对资料中的不合理的因素应予排除；在相互比较时，其各指标要注意一致，进行量化分析。
1.1.2收益现值法
苗圃地的收益现值按育苗收入计算极为麻烦，因为苗圃地上育苗的种类较多，各种苗木的育苗期限不同，经济效益也不相同，而且为了减少病虫的危害，苗圃地上经常要进行轮作，种一季水稻。因此，苗圃地的收益现值经常用农田粮食生产的收益现值。
资产的评估价值bu＝该资产预期各年收益折成现值E之和。
式中：Ｅ——苗圃地上种植粮食的年纯收入(已扣除劳动工资、生产成本及税金费等费用)。
该法计算简单，资料来源容易，是简单的评估方法。但在使用该法时要注意：
①年纯收入（E）的计算．必须选择与待评估资产在立地质量、地利等级类似的农地进行产量、成本及收益值的计算。
②计算年纯收入（E）时，如按当年的会计成本计算其成本，而未将其进行重置时，E值内含有通货膨胀的部分，这时利率应包括通货膨胀因素，采用商业利率。如果测算E值时，已对成本进行重置，扣除了通货膨胀因素，则利率不应包含通货膨胀利率。
③如果苗圃地种的是经济林木或绿化苗，其收益值明显高过种粮食的收益值时，可将其地价适当调高。
④如果年地租是明确，而且基本合理的，其承租的合同期又较长，则可直接取E为地租，进行测算。
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