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采取合理担保制度
如前所述，转让方可能存在着受让方无法了解的债务，受让方因此面临承担无法预见的债务风险。同时，由于设定的付款方式一般是随着项目转让手续的办理进度分期支付，作为转让方同样会对受让方的付款能力存有担心。因此，设定必要的担保条款对双方而言，其重要性是不言而喻的。实务中采用的担保方式主要有保证金制度和除保证金以外的其他担保。
保证金担保，指在房地产项目转让合同中，采取分期付款方式，留下一部分尾款作为项目转让潜在风险和潜在债务的保证金。如果在协议签订后一定时期内，因转让方或项目公司的原因，致使受让方承担了额外的债务和损失，受让方有权直接使用该笔保证金予以支付。如果在该期限届满后，没有额外的债务和风险出现，该款项将支付给转让方。具体操作可以分为以下两种方式：
一是直接以尾款的形式规定在合同中，约定尾款的支付条件。
二是将尾款直接列为保证金，由公证机关提存。如果发生协议之外或通过协议无法预见的额外债务和损失，该款将由公证处直接支付给债权人，转让方将无权再要求获得该笔款项。如果期限届满，没有发生额外的债务和损失，提存机关将直接把该笔保证金划至转让方账下。保证金以外的其它担保方式主要有公司担保制度或银行信用的引入等。各种担保方式，通常应综合应用，才能更好地降低项目转让中的风险。
房产未登记对所有权人行使物权的影响
根据以上分析,合作开发房产登记与否不是认定合作开发主体是否享有所有权的全部依据,但实际上如果不登记将会对房产所有权人行使物权产生不利影响,特别是在涉及第三方的情形下,未登记方的物权行使将会受限。
实践中,没有办理不动产登记的情况分为三种:一是合作各方均未办理不动产登记;二是仅合作一方办理了不动产登记,另一方未办理;三是合作各方均有部分房屋没有办理不动产登记。不过,无论何种不登记的情况,分析原理不变。根据物权的公示公信原则,登记虽不是合作开发主体初始取得不动产物权的法定条件,但却是第三人判断房产归属的依据。对于第三人而言,其有理由相信不动产登记簿记载的人即为房产所有权人,而该不动产登记簿记载的所有权人是否登记完全或者错误不是其签约或行使时应当预见和能够预见的。此外从保护交易安全的角度考虑,善意第三人依法取得的物权也应受法律保护。相关法律依据如下:
《物权法》第十四条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。”
《物权法》第十六条规定:“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”
《物权法》百零六条规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。”
《规定》第十七条规定:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,法院不得查封、扣押、冻结。” 该《规定》虽是对房屋买受人房屋查封问题的规定,但不难看出院对善意第三人保护的态度。
国有划拨土地使用权转让中受让方已经取得国有土地使用证，但因政府相关主管人员失职行为导致未办理土地出让手续的，不影响转让合同效力
——国有划拨土地使用权转让合同中，双方已经就转让行为共同向政府相关部门提出申请，有批准权的政府已经为受让方颁发了国有土地使用证，但因政府相关主管人员失职行为导致未办理土地出让手续，未缴纳土地出让金的，转让合同的转让方不得在合同已经履行完毕后，以该转让合同未经有批准权的政府批准为由，主张转让合同无效。关键词：划拨土地；出让手续；合同效力规则详解：《法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，土地使用权人未经有批准权的政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。根据该条的规定，“有批准权的政府的批准”是国有划拨土地转让合同有效与否的关键。本案中，尽管没有一个形式意义上的政府批准行为，但相关政府部门已经为被告颁发了国有土地使用证，说明了政府对案涉国有划拨土地转让行为的批准和认可。《城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照规定，报有批准权的政府审批。有批准权的政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。该条规定的关键在于划拨土地使用权转让须经批准权的政府批准，对于是否需要办理土地使用权出让手续、缴纳土地使用权出让金，属政府行政管理职权范围，不应因此影响民事合同效力。因此政府相关主管人员的失职，导致土地使用权出让手续上存在瑕疵，应属于行政部门内部管理不规范，不应因此影响国有划拨土地使用权转让合同的效力。
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