销售（预售）阶段
1、销售（预售）条件
根据《城市房地产管理法》规定，商品房预售应当符合以下条件：
但是在目前房地产市场过热的情况下，多地在的调控政策中提高了预售条件，具体见表3：
近期厦门、广州、西安等地调控要求土地溢价率达到一定程度后需现房销售，根据《商品房销售管理办法》第七条规定，现房销售的一般应具备以下条件：
2、销售（预售）流程
房地产企业商品房预售的主要流程如下：
在取得预售许可证后，可以确定开盘日期对外发售，与有认购意向的客户签订《房屋认购协议书》，该协议书作为认购人签订《商品房预售合同》的保证，并向开发商支付一定数额的定金，之后按认购协议书约定正式签订《商品房预售合同》，合同签订后要在规定时间内向当地房管部门办理备案，备案登记后合同生效。合同签订后，购买者要根据合同约定的付款时间交付房价款及契税。此外，现房销售的不签订预售合同，应签订《商品房买卖合同》。
3、预售阶段的会计核算
房地产销售（预售）阶段是房地产开发企业取得收入、实现资金回笼的重要阶段，主要涉及诚意金、定金、按揭保证金、预售房款的会计核算。
诚意金是在签订商品房认购协议书之前收取的款项，终退还给客户或转作购房款。商品房认购协议书要在房地产企业取得预售许可证之后才能与客户签订，因此诚意金是在预售之前收取的款项，约束性很低，购房者可随时收回此款项。故会计核算上不作为预款处理，而应作为企业的应付账款处理，具体如下：
定金是在签订商品房销售（预售）合同之前收取的款项，在销售合同签订后转作购房款，如果客户在协议规定的期限内不签订购房合同，房地产企业一般情况下将不再退还已经交付的定金。由于定金是在企业已取得预售许可证并已与客户签订商品房认购协议基础上收取的款项，实质上讲它属于销售款的一部分。因此，定金应视同收取收房款，在“预款”科目核算，具体处理如下：
按揭贷款保证金是银行在按揭贷款过程中按照贷款总额的一定比例向开发商收取的钱，并承担按揭贷款的连带保证责任，直至房产证办理出来并完成抵押登记后，银行才将按揭贷款保证金退回开发商。在此期间内，若购房借款人未按合同约定按期还本付息的，由开发商代为偿还，银行有权直接从按揭保证金账户中扣划相关款项。会计核算方式如下：
4、预售房款确认收入的会计核算
预售房款是指房地产企业在所售房屋未竣工前收取的商品房销售款（实际收到的售房款、工程款抵房款转入的房款、因换房从其他房源转入的房款），属于预收性质的款项，通过“预款”科目进行核算。
对于房地产企业，商品房销售满足下列条件则应确认收入：
① 工程已经竣工，并且验收合格，符合销售合同约定的交付条件。
② 已通知购房业主接收房屋，并且将结算账单提交业主也取得其认可。
实际工作中，有的企业采取发出《交房通知书》即可确认销售收入，有的企业采取“领取钥匙”才可以确认销售收入。
预售房款会计处理方式如下：
这里值得注意的是，有的企业为了达到一定的目的，在销售收入确认时点方面存在一定的差异，例如：有些民营企业由于确认收入后涉及交纳所得税的问题，所以总是将应当确认的收入以未办理完竣工验收手续、未办理房产证等各种理由推迟确认收入，以达到少交税的目的；而有的上市公司为了实现既定的利润目标，在确认房地产销售收入时，往往在未办理竣工验收、未交付使用前就将预售的房价款提前确认了收入。
5、商品房销售成本的会计核算
房地产开发企业销售成本的核算是本着收入和成本配比的原则进行的，即房地产开发企业根据收入确认原则确认实现销售收入和销售面积时，应同时结转相应的开发产品销售成本。
开发产品竣工验收达到预定可使用状态，成本结算完成后，编制“开发产品成本明细表”，详细列明每种开发产品的总成本、总面积、单位面积成本和总套数等信息，“开发产品成本明细表”作为开发产品成本结转的依据，附在凭证后面，借记“开发产品”的相关明细科目，贷记“开发成本”的相关明细科目。
这里需要注意的是，结转的已实现销售开发产品成本=实现的销售面积*（总成本÷总可售建筑面积）。
预告登记的构成要件
一项有效成立的预告登记须具备以下三个要件：
（一）有效存在的以不动产物权变动为内容的请求权
预告登记是以担保不动产物权变动请求权实现为目的，故预告登记所担保的请求权，是有效成立并存续的不动产物权变动请求权，该请求权是基于不动产物权变动合同而产生的，须以不动产物权变动为内容，旨在实现法律所允许的不动产物权设立、转移、变更、消灭之登记。如在不动产买卖中，买方之不动产所有权取得请求权的实现是不动产所有权由卖方转移登记至买方名下；在不动产抵押中，抵押权人之抵押权设立请求权的实现是在抵押人所有的不动产上设立抵押权。在不动产物权变动未完成登记之前，该项请求权皆可通过进行一项预告登记，以担保其将来实现。
预告登记担保的请求权还包括将来发生的请求权，如附条件或附期限的不动产物权变动请求权。
（二）同意
由于让与人须承受预告登记对其不动产物权的限制作用，那么，在其与受让人达成不动产物权变动合同中，根据私法自治原则，作为该限制的承受者，让与人须对办理以担保不动产物权变动请求权之实现为目的的预告登记做出同意的意思表示。该同意须为实体法上的意思表示。其既可为不动产物权变动合同中同意办理预告登记的约定，又可为让与人做出具有实体法上单方法律行为性质的同意。
（三）登记
预告登记作为物权法规定的保全措施，登记为其成立的设权性要件，故预告登记具有登记能力。只有将预告登记记载于不动产登记簿，预告登记始发生物权效力。对其如何办理登记，则须由不动产登记程序法予以规范。那么，依不动产登记程序中的登记形态而言，以预告登记为内容的登记应称为预告登记之登记，以免与实体法上的预告登记混为一谈。这样也就更明白地表明其作为不动产登记种类之一，绝非以预告登记所担保的不动产物权变动请求权为内容。
1.登记机制
预告登记的登记机制是以既存的不动产登记簿为前提。不动产登记簿是不动产物权归属和内容的依据，人们在达成不动产物权变动合同前，出于对交易安全的考虑，须通过查阅不动产登记簿了解不动产的归属、负担等情况，以便对不动产物权变动合同之追求目的（尤指不动产物权受让人之受让目的）能否实现做出确定性判断。正是这种制度下的交易方式为预告登记提供了公示途径。在预告登记中，由于其以担保不动产物权变动请求权实现为目的，该请求权实现与否受制于让与人对其名下不动产物权的再处分行为，因此为了达到限制让与人再次处分其不动产之目的，须将预告登记“铭刻”在让与人的不动产物权上，使之成为“醒目”的限制标记，以向每位取得人指明：他将面临为另一人利益而要进行的登记，并且必须考虑到，其所取得之还有丧失之可能。如果第三人不顾及该不动产物权业已存在的预告登记，仍与让与人发生以该不动产物权变动为内容的法律行为，那么，第三人将承担因让与人的处分行为无效而产生的交易风险，即不能取得不动产物权。
而以让与人之不动产物权为内容的不动产登记簿恰恰成为预告登记“依附”的形式载体。从不动产登记的分类看，以让与人之不动产物权为登记内容的登记属于主登记；而旨在限制让与人对其名下不动产物权之再处分的预告登记之登记则属于附登记。二者具有依附关系。预告登记之登记是主登记事项的延长，其通过附记于主登记之上，即登载于不动产登记簿中的不动产所有权部或他项权部中，成为主登记中的登记内容，以使世人明知该不动产物权因存在将来发生的一项物权变动登记而处于处分限制状态。故预告登记须对于请求权负义务者之不动产已经登记者，始得为之。其不可径行创建不动产登记簿。
2.登记程序
预告登记之登记的登记程序须由当事人申请启动。由享有不动产物权变动请求权的受让人人与作为登记名义人的让与人共同向不动产登记机关提出登记申请，同时提交申请书、含有同意设立预告登记条款的不动产物权变动合同或让与人的同意书、让与人的不动产权属证书等。
若让与人的同意采取公证形式，那么，受让人持此文书可单独申请预告登记之登记，不再需要让与人做出登记程序上的申请行为。
不动产登记机关在对预告登记的设立行为进行审查时，原则上不审查被担保的债权是否成立。若经过审查，不动产登记机关认为申请材料齐全、真实合法者，应及时将预告登记载入不动产登记簿。具体按其针对的不动产物权，记载于事后变更被登记的地方——不动产登记簿中不动产所有权部或他项权部（即主登记）之内。当然，不动产登记机关须向受让人出具预告登记之登记证明，同时将登记结果通知让与人。
登记完毕之时，受让人即成为预告登记人，依法受到预告登记之物权效力的保护。
当事人达成以房抵债调解协议,法院对协议中涉及确认债权人对未登记在其名下的抵债房屋享有所有权的内 容,应当不予确认,但可以确认当事人在约定时间办理抵债房屋所有权转移登记的内容。
当事人达成以房抵债协议,并要求制作调解书的,应当根 据《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》 第 16 条的规定审查。
当事人在规定的限制上市交易期限内买卖保障性住房,应当依照合同法第五十二条第四项或者民法总则百五十三条第二款的规定认定合同无效。
农村宅基地上房屋买卖合同纠纷,根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第 19 条的规 定处理。向不具备本集体经济组织成员资格的人出卖宅基地上房屋,合同被认定无效,买受人主张出卖人承担因房地产价格上涨造成的房屋差价损失的,法院应当全面考虑出卖人因土地升值或者拆迁补偿所获利益,平衡买卖双方的利益。
当事人在提交登记机关的房屋买卖合同中虚构交易 价格,该价格条款无效。一方请求按照真实的交易价格履行合 同的,应予支持。
当事人在提交登记机关的房屋买卖合同中虚构交易价格, 登记机关按照真实价格核算或者追缴税费,导致交易税费增加, 对增加部分税费的负担当事人不能协商一致的,一般由当事人 按照法律规定负担。
《商品房定购书》作为预约合同的表现形式之一，从其订立目的、约定内容来看，通常是为将来双方当事人订立确定性的正式《商品房买卖合同》达成的书面允诺，其目的就是通过订立合同来约束双方承担在将来订立正式商品房买卖合同的义务。预约合同的表现形式多为认购书、订购书、意向书、允诺书、备忘录等，若不具备商品房买卖的实质性要件，不得因此认定本约已正式订立。《商品房买卖合同》补充协议是对主合同内容的变更，在形式上该补充协议仍需特定的合同双方在协商一致的基础上才能签订，在不符合格式条款特征的前提下双方可以继续对内容进行磋商。对《商品房买卖合同》补充协议不能协商达成一致性意见，若出现不可归责于买卖双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人；若因买卖双方任意一方违约导致未能订立商品房买卖合同的，应当根据预约合同的约定承担违约责任或者赔偿损失。
为什么要“资金监管”？
因为二手房买卖双方从签订买卖合同到完成过户交易，期间往往需要1-3个月的时间，由于买卖双方缺乏足够的信任，对于“先过户”还是“先给钱”的问题一直存在争议，而且对买卖双方都存在着风险。
什么是“资金监管”？
“资金监管”是指，在二手房买卖过程中，购房者在房产交易中心办理完相关过户手续后，需要将先支付的房款直接打入银行的“资金监管账户”，由银行暂时将该房款冻结，若买卖双方在规定的期限内完成过户手续，购房者拿到新房产证的同时，银行会自动将该“资金监管账户”内的房款划转到卖方的账户下，如果交易失败，则该笔房款会自动退还至购房者账户下，这样做可以极大的保证双方的交易安全。
逾期办证违约责任的诉讼时效的起算时点？
一般认为，已经合法占有使用房屋的受让人请求出卖人办理房屋所有权变更登记的请求权，不适用诉讼时效的规定。但是要求出卖人承担逾期办证违约责任的请求权是否适用诉讼时效，存在模糊认识。
我们认为，办理房屋所有权属证书的请求权与要求承担逾期办证违约责任的请求权性质不同，逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促人及时行使以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期办证违约责任的请求权应当适用诉讼时效。《法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条款规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（1）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（2）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（3）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。《八民会纪要（民事部分）》在此基础上规定，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。-/gbadief/-
