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2009年底,在一家房产中介的介绍下,想要买房的赵权立看中了付立新的一套建筑面积为95平方米的房屋,双方经过协商达成一致。12月5日,付立新、赵权立签订了房屋买卖合同,约定房价款36万元。由于赵权立要申请贷款,这家房屋中介因为从业时间短，没有具体办理贷款的经验，贷款数额和时间没有给赵权立确定,所以双方对房屋的交付时间以及何时办理所有权转移登记没有进行具体的约定,只约定在2010年2月5日前全部履行完毕,否则合同终止。
签约的当天,赵权立支付了付立新定金2万元,银行委托评估公司对房屋做了评估，确定赵权立的贷款额度为18万元，并说好1月5日前支付剩余的首付款16万元，并配合赵权立到银行签订贷款合同。可是,约好的到银行签订合同及交首付款的时间,付立新却没有到场,电话联系时他自称正在外地。从那之后,无论是赵权立还是中介公司联系付立新,要求办理,付立新都不配合。
无奈,赵权立只好将付立新告上了法庭,要求解除合同,退还定金,并赔偿经济损失。诉讼期间,法院委托房地产评估公司对讼争的房屋进行了评估,其价值已经从签约时的36万元涨到了43万元左右。由于房价的快速上涨，房主想要违约的意图非常明显。
对此,法院民一庭有关负责人介绍说,类似付立新一案中,卖方卖房后恶意违约的比例已经占到了全部二手房交易纠纷的五成以上。“在二手房价格快速攀升,几乎‘一天一个价’的市场环境下,卖房人卖出的房屋可能几天之内价格就又有了明显上升。如果卖房人缺乏交易诚信意识,很容易受到经济利益的驱使,企图用恶意毁约的不诚信手段,牟取房屋价格上涨带来的非法收益。”
为了达到使房屋买卖合同无法履行的目的,卖房人采取的手段可谓五花八门。拖延交付房屋、拖延办理房屋过户手续、拒绝接受买房人交付的购房款、毫无理由地退还购房款等都是卖房人常用的方法,也有卖房人干脆随便找一个根本不算理由的理由就要求解除合同。而最恶劣的是,部分卖房人为了达到解除合同的目的,恶意地将已经出售的房屋“一房多卖”,甚至出现根本没有交易基础的恶意过户,故意酿成买卖合同客观上无法实际履行的后果。
在付立新一案中,法院认为正是由于付立新的不配合,才导致合同逾期终止。因此,法院在判决解除合同的同时,也依法判令由违约方付立新承担高额的赔偿责任。除了双倍返还5万元定金外,还需赔偿房屋现值与合同价格之间的差额7万元。
点评：房屋买卖合同是双方的真实意思表示,任何一方都不得拒绝履行。从维护交易安全、交易稳定,保护守约方利益出发,卖房人以房屋价格发生变动为由拒绝履行合同的,人民法院一般不予支持。对于善意的买房人向卖房人主张因其违约行为造成的经济损失的,人民法院一般都会予以支持。
但同时,也提示了房屋交易双方,应当强化慎重交易的严谨意识,签订合同、钱房交付、贷款抵押、办理过户等环节都应该严格依法进行。签订合同不明确、有遗漏,对房屋权属与抵押登记疏于审查,过分依赖业务并不熟练的中介机构工作人员等,都会给纠纷的产生埋下隐患。
