襄阳房屋鉴定评级鉴定规范 房屋安全质量鉴定机构
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关 键 词：襄阳房屋鉴定评级鉴定规范
行 业：生活服务 装修装饰 房屋检测
发布时间：2021-12-06
不管是城乡还是居民、村民，对房屋安全使用要求越来越被重视，危房鉴定逐渐成为自住房热点检测鉴定项目，本文将为您讲解危房相关知识。
根据实际情况，依据现行规范对现有房屋德安全状况给与评级。危房鉴定标准评级标准如下:
1、为确保住用安全，对危险房屋的鉴定有所依据， 特制定本标准。
2、本标准适用于房地产管理部门经营管理的房屋。 对单位自有和私有房屋的鉴定，可参考本标准。 本标准不适用于工业建筑、公共建筑、高层建筑及文物保护建筑。
3、本标准提及的构件，是指承重构件；提及的结构， 是指由承重构件组成的体系。
4、对难以鉴定的重要房屋或复杂结构， 应进行必要的测试和验算。
5、构成危险房屋的因素各地有较大差异时， 各地房地产管理部门在执行本标准时，可以制定实施细则或补充规定。
危房，即危险房屋。据《城市危险房屋管理规定》，危险房屋是指，结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有倒塌可能，丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。
一、鉴定方法：
1、危险房屋（简称"危房"）是指承重构件已属危险构件，结构丧失稳定和承载能力，随时有倒塌可能， 不能确保住用安全的房屋。
危房分为整幢危房和局部危房：
（a）整幢危房是指随时有整幢倒塌可能的房屋；
（b）局部危房是指随时有局部倒塌可能的房屋。
2、危房以幢为鉴定单位，以建筑面积平方米为计量单位。
（a）整幢危房以整幢房屋的建筑面积平方米计数；
（b）局部危房以危及倒塌部分房屋的建筑面积平方米计数。
3、危房鉴定应以地基基础、结构构件的危险鉴定为基础，结合历史状态和发展趋势，全面分析，综合判断。
4、在地基基础或结构构件发生危险的判断上， 应考虑构件的危险是孤立的还是关联的。
（a）若构件的危险是孤立的，则不构成结构的危险；
（b）若构件的危险是相关的，则应联系结构判定危险范围。
5、在历史状态和发展趋势上， 应考虑下列因素对地基基础：结构构件构成危险的影响。
（a）结构老化的程度；
（b）周围环境的影响；
（c）设计安全度的取值；
（d）有损结构的人为因素；
（e）危险的发展趋势。
二、检测范围：
整幢
1、因地基、基础产生的危险， 可能危及主体结构，导致整幢房屋倒塌的。
2、因墙、柱、梁、混凝土板或框架产生的危险，可能构成结构破坏，导致整幢房屋倒塌的。
3、因屋架、檩条产生的危险， 可能导致整个屋盖倒塌并危及整幢房屋的。
4、因筒拱、扁壳、波形筒拱产生的危险， 可能导致整个拱体倒塌并危及整幢房屋的。
局部
1、因地基、基础产生的危险， 可能危及部分房屋，导致局部倒塌的。
2、因墙、柱、梁、混凝土板产生的危险， 可能构成部分结构破坏，导致局部房屋倒塌的。
3、因屋架、檩条产生的危险， 可能导致部分屋盖倒塌，或整个屋盖倒塌但不危及整幢房屋的。
4、因搁栅产生的危险， 可能导致整间楼盖倒塌的。
5、因悬挑构件产生的危险，可能导致梁、 板倒塌的。
6、因筒拱、扁壳、波形筒拱产生的危险， 可能导致部分拱体倒塌但不危及整幢房屋的。
7、危险点是指单个承重构件，或围护构件， 或房屋设备，处于危险状态的。
处理
1、危房需由鉴定单位提出全面分析、 综合判断的依据，报请市一级的房地产管理部门或其授权单位审定。
2、对危房，应按危险程度、影响范围， 根据具体条件，分别轻、重、缓、急，安排修建计划。
3、对危险点，应结合正常维修，及时排除险情。
4、对危房和危险点，在查清、确认后， 均应采取有效措施，确保住用安全。
三、危房等级划分：
A级：结构承载力能满足正常使用要求，未腐朽危险点，房屋结构安全。
B级：结构承载力基本满足正常使用要求，个别结构构件处于危险状态，但不影响主体结构，基本满足正常使用要求。
C级：部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房。
D级：承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，构成整幢危房。
今天为大家讲解一下D级危房鉴定的标准，以及鉴定为D级危房该怎么办？
一、危房严重损坏鉴定标准
1 结构部分
1.1 地基基础：承载能力不足，有明显不均匀沉降或明显滑动、压碎、折断、冻酥、腐蚀等损坏，并且仍在继续发展，对上部结构有明显影响。
1.2 承重构件;明显损坏，强度不足。
a. 钢筋混凝土构件有明显下垂变形、裂缝，混凝土剥落和露筋锈蚀严重，下垂变形、裂缝值超过设计规范的规定，混凝土剥落面积占全面积的10%以上;
b. 钢屋架明显倾斜或变形，部分支撑弯曲松脱，锈蚀严重，钢筋混凝土屋架有倾斜，混凝土严重腐蚀剥落、露筋锈蚀，部分支撑损坏，连接件不齐全，钢杆锈蚀严重;木屋架端节点腐朽、蛀蚀，节点边接松动，夹板有裂缝，屋架有明显下垂或倾斜，铁件严重锈蚀，支撑松动;
c. 承重墙体(柱)、砌块强度和稳定性严重不足，有严重裂缝、倾斜、弓凸、风化、腐蚀和灰缝严重酥松损坏;
d. 木构件严重倾斜、下垂、侧向变形、腐朽、蛀蚀、裂缝，木质脆枯，节点松动，榫头折断拔出、榫眼压裂，铁件严重锈蚀和部分残缺;
e. 竹构件节点松动、变形，竹材弯曲断裂、腐朽，整个房屋倾斜变形。
1.3 非承重墙：有严重损坏，强度不足。
a. 预制墙板严重裂缝、变形，节点锈蚀，拼缝嵌料脱落，严重漏水，间隔墙立筋松动、断裂，面层严重破损;
b. 砖墙有严重裂缝、弓凸、倾斜、风化、腐蚀，灰缝酥松;
c. 石墙严重开裂、下沉、弓凸、断裂，砂浆酥松，石块脱落;
d. 木、竹、芦帘、苇箔等墙体严重破损，土墙倾斜、硝碱。
1.4 屋面：严重漏雨。木基层腐烂、蛀蚀、变形损坏、屋面高低不平，排水设施严重锈蚀、断裂，残缺不全。
a. 平屋面保温层、隔热层严重损坏，卷材防水层普遍老化、断裂、翘边和封口脱开，沥青流淌，刚性防水层严重开裂、起壳、脱落，块体防水层严重松动、腐蚀、破损;
b. 平瓦屋面瓦片零乱不落槽，严重破碎、风化，瓦出线破损、脱落，脊瓦严重松动破损;
c. 青瓦屋面瓦片零乱，风化、碎瓦多、瓦垄不直、脱脚，节筒俯瓦严重脱落残缺，灰梗脱落，屋脊严重损坏;
d. 铁皮屋面严重锈烂，变形下垂;
e. 石灰炉渣、青灰屋面大部冻鼓、裂缝、脱壳、剥落，油毡屋面严重老化，大部损坏。
1.5 楼地面：
a. 整体面层严重起砂、剥落、裂缝、沉陷、空鼓;
b. 木楼地面有严重磨损、蛀蚀、翘裂、松动、稀缝、变形下沉、颤动;
c. 砖、混凝土块料面层严重脱落、下沉、高低不平、破碎、残缺不全;
d. 灰土地面严重坑洼不平。
2 装修部分
2.1 门窗：木质腐朽，开关普遍不灵，榫头松动、翘裂，钢门、窗严重变形锈蚀，玻璃、五金、纱窗残缺，油漆剥落见底。
2.2 外抹灰：严重空鼓、裂缝、剥落，墙面渗水，勾缝砂浆严重松酥脱
落。
2.3 内抹灰：严重空鼓、裂 缝、剥落。
2.4 顶棚：严重变形下垂，木筋弯曲翘裂、腐朽、蛀蚀，面层严重破损，压条脱落，油漆见底。
2.5 细木装修：木质腐朽、蛀蚀、破裂，油漆老化见底。
3 设备部分
3.1 水卫：下水道严重堵塞、锈蚀、漏水;卫生器具零件严重损坏、残缺。
3.2 电照：设备陈旧残缺，电线普遍老化、零乱，照明装置残缺不齐，绝缘不符合安全用电要求。
3.3 暖气：设备、管道锈蚀严重，零件损坏、残缺不齐，跑、冒、滴现象严重，基本上已无法使用。
3.4 特种设备：严重损坏，已无法使用。
什么样的房屋才算危房呢？危房有哪些等级呢？怎么评比为危房的呢？根据《危险房屋鉴定标准》，房屋危险性鉴定分为A、B、C、D四个等级，其中C级和D级为危房，C级一般损坏，为局部危房，D级严重损坏，为整体危险，需要拆除。
一般损坏（C级）标准
1.结构部分
1.1 地基基础：局部承载能力不足，有超过允许范围的不均匀沉降，对上部结构稍有影响。
1.2 承重构件：有较多损坏，强度已有所减弱。
a. 钢筋混凝土构件有局部变形、裂缝，混凝土剥落露筋锈蚀、变形、裂缝值稍超过设计规范的规定，混凝土剥落面积占全部面积的10%以内，露筋锈蚀;
b. 钢屋架有轻微倾斜或变形，少数支撑部件损坏，锈蚀严重，钢筋混凝土屋架有剥落，露筋、钢杆有锈蚀;木屋架有局部腐朽、蛀蚀，个别节点连接松动，木质有裂缝、变形、倾斜等损坏，铁件锈蚀;
c. 承重墙体(柱)、砌块有部分裂缝、倾斜、弓凸、风化、腐蚀和灰缝酥松等损坏;
d. 木结构局部有倾斜、下垂、侧向变形、腐朽、裂缝、少数节点松动、脱榫，铁件锈蚀;
e. 竹构件个别节点松动，竹材有部分开裂、蛀蚀、腐朽、局部构件变形。
1.3 非承重墙：有较多损坏，强度减弱。
a. 预制墙板的边、角有裂缝，拼缝处嵌缝料部分脱落，有渗水，间隔墙层局部损坏;
b. 砖墙有裂缝、弓凸、倾斜、风化、腐蚀，灰缝有酥松，勒脚有部分侵蚀剥落;
c. 石墙部分开裂、弓凸、风化，砂浆酥松，个别石块脱落;
d. 木、竹、芦帘墙体部分严重破损，土墙稍有倾斜，硝碱。
1.4 屋面：局部漏雨，木基层局部腐朽、变形、损坏，钢筋混凝土屋板局部下滑，屋面高低不平，排水设施锈蚀、断裂。
a. 平屋面保温层、隔热层较多损坏，卷材防水层部分有空鼓、翘边和封口脱开，刚性防水层部分有裂缝、起壳，块体防水层部分有松动、风化、腐蚀;
b. 平瓦屋面部分瓦片有破碎、风化，瓦出线严重裂缝、起壳、脊瓦局部松动、破损;
c. 青瓦屋面部分瓦片风化、破碎、翘角，瓦垄不顺直，节筒俯瓦破碎残缺，灰梗部分脱落，屋脊抹灰有脱落，瓦片松动;
d. 铁皮屋面部分咬口或嵌缝不严实，铁皮严重锈烂;
e. 石灰炉渣、表灰屋面，局部风化脱壳、剥落，油毡屋面有破洞。
1.5 楼地面：
a. 整体面层部分裂缝、空鼓、剥落，严重起砂;
b. 木楼地面部分有磨损、蛀蚀、翘裂、松动、稀缝，局部变形下沉，有颤动;
c. 砖、混凝土块料面磨损，部分破损、裂缝、脱落，高低不平;
d. 灰土地面坑洼不平。
2.装修部分
2.1 门窗：木门窗部分翘裂，榫头松动，木质腐朽，开关不灵;钢门、窗部分铁胀变形、锈蚀，玻璃、五金、纱窗部分残缺;油漆老化翘皮、剥落。
2.2 外抹灰：部分有空鼓、裂缝、风化、剥落，勾缝砂浆部分松酥脱落。
2.3 内抹灰：部分空鼓、裂缝、剥落。
2.4 顶棚：有明显变形、下垂，抹灰层局部有裂缝，面层局部有脱钉、翘角、松动，部分压条脱落。
2.5 细木装修;木质部分腐朽、蛀蚀、破裂;油漆老化。
3.设备部分
3.1 水卫：上、下水道不够畅通，管道有积垢、锈蚀，个别滴、漏、冒;卫生器具零件部分损坏、残缺。
3.2 电照：设备陈旧，电线部分老化，绝缘性能差，少量照明装置有损坏、残缺。
3.3 暖气：部分设备、管道锈蚀严重，零件损坏，有滴、冒、跑现象，供气不正常。
3.4 特种设备：不能正常使用。
等级评定（C级）
1.结构、装修、设备部分各项完损程度符合一般损坏的标准。
2.在装修、设备部分中有一、二项完损程度符合严重损坏标准，其余符合一般损坏以上标准。
3.结构部分除基础、承重构件、屋面外，可有一项和装修或设备部分中的一项完损程度符合严重损坏的标准，其余符合一般损坏以上的标准。
今天我们来了解一下什么是危房鉴定检测，本文将根据实例解答危房鉴定检测中会碰到的一些结构问题，并且我们该如何分析判断。
一、危房改造安全检测鉴定——危房鉴定检测
房屋是由许多结构构件组成的，不是某个构件出现了裂缝或倾斜出现了问题，就说该房屋是危房，这是不全面的。危房是结构已严重损坏或是承重构件已是危险构件，随时可能丧失稳定和承载力，不能保证居住和使用安全的房屋。房屋危险性鉴定应根据被鉴定房屋的构造特点和承重体系的种类，按其危险程度和影响范围，按房屋危险性鉴定标准进行。危房以栋为鉴定单位，按建筑面积进行计量。房屋是由地基基础，上部承重结构和围护结构三个组成部分。房屋各组成部分危险性鉴定应按下列等级划分;
A级:无危险点。结构承载力能满足正常使用，未发现危险点,房屋结构安全。
B级:有危险点。结构承载力基本满足正常使用要求，个别结构处于危险状态，但不影响主体结构,基本满足正常使用要求。
C级:局部危险。部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，局部发生险情，构成局部危房。
二、危房鉴定检测项目实例分析：
1、结构验算
取楼面活荷载2.0KN/m2、屋面活荷载0.5KN/m2，按实际所检测砌筑砂浆等级M2.5、砖砌体抗压强度MU10，对该房屋⑧轴横墙进行承载力验算，结果表明该承重横墙的承载力能满足正常使用要求。
根据《民用建筑可靠性鉴定标准》第6.3.2条，评定该房屋的主要承重构件的安全性为Bu级。
2、结构整体性
⑴结构布置
该房屋局部纵墙采用空斗墙砌筑，不符合现行设计规范要求。
⑵构造柱、圈梁设置
经现场查勘，房屋四角及③、⑥、⑦轴纵横墙交接处设有构造柱，但楼梯间四角未设置构造柱。不符合《砌体结构计规范》10.2.4条要求。
房屋的一～五层楼面及屋盖所有纵、横墙均设混凝土圈梁。
圈梁截面尺寸基本符合现行设计规范要求，无裂缝或其他残损，基本能起封闭系统作用。
⑶结构间的联系
设计基本合理；锚固、连接方式基本正确，基本无松动变形。根据《民用建筑可靠性鉴定标准》第6.3.4条，评定该楼房的结构整体性等级为Bu级。
综上，根据《民用建筑可靠性鉴定标准》第6.3.1条，评定该楼房的上部承重结构安全性等级为Bu级。
3、围护结构系统
围护墙体局部粉层脱落，屋顶局部有渗漏现象，门窗框局部有破损现象、门窗玻璃破碎现象。
评定该房屋围护结构的安全性等级为Cu级。
三、危房鉴定检测鉴定结论：
综析，根据《民用建筑可靠性鉴定标准》第8.1.2条规定，确定该房屋的安全性为Bsu级，即：安全性略低于本标准对Asu级的要求，尚不显着影响整体承载。
历史保护建筑的综合检测评估
1）包括一般历史保护建筑和文物建筑的检测评估；
2）需从历史保护的角度进行检测评估，与一般建筑的区别在于“保护”；
3）先需对保护类别、保护部位进行确认，对历史沿革进行调查；
4）历史建筑重在，重在保护性利用，检测更需细致，尽量挖掘潜能；
5）一般需对建筑、结构、机电等进行全面检测评估；
6）在现场充分检测的基础上，对结构性能进行评估，需结合历史的特点。
检测内容：
1）房屋历史沿革及修缮历史情况的调查；
2）房屋建筑结构情况的检测与复核；
3）房屋建筑特色及重点保护部位的调查（从方和历史房屋保护中心查阅相关资料）；
4）房屋主要结构材料强度的检测；
5）房屋相对不均沉降趋势和倾斜情况的检测；
6）房屋的完损状况检测（重点保护部位及其他部位）；
7）房屋修缮方案及未来使用荷载的调查；
8）房屋结构安全性的分析与评定；
9）房屋结构抗震性能鉴定；
10）对不满足房屋结构安全性要求的部位提出处理建议。
