青岛别墅建筑工程施工合同纠纷 工程律师
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关 键 词：青岛别墅建筑工程施工合同纠纷
行 业：商务服务 法律服务
发布时间：2021-03-18
措施费方面审查
1、合同条款必须明确甲方项目队伍水电费问题等费用的计取方式，以及甲方的四通一平的标准。
2、现场监理、甲方办公区以及单位的临设办公费用及地点的提供和费用计取方式。
3、措施费的规定：马蹬筋的分布及形式，模板支设方式、塔吊、脚手架等措施费的计取必须依据相应经甲方认可的措施方案，且方案与实际发生一致，此方案才生效。避免施工方上报一套，实际操作另一套，给甲方造成的不合理成本。或者建议根据投标方案一次性包死，施工过程中无论何种原因造成的措施费的增减均不得调整。总之，此类费用落实到能计算的地步。
4、明确由于为避免不可抗力所采取的预防措施的提前发生费用的计取。
5、明确甲方项目的成品保护措施及费用计取方式。
关于实际施工人
实际施工人是在施工合同无效情况下实际履行工程施工义务的主体，是终实际投入资金、材料和劳力进行工程施工的民事主体，是案涉工程的“出资人”，组织者、管理者，即包工头，工地老板等，包括、违法、借用与他人签订建设工程合同的承包人三种类型，实际施工人与合同法*十六章建设工程施工合同中的“施工人”，即合法的主体不同，其基于实际施工而取得相应的工程价款，与民工之间属于雇佣关系或劳务关系。
在处理建设工程施工合同纠纷关于实际施工人的审判实务中，并不适用合同法*十六章建设工程施工合同相关法律规定。
工程量条款的审查
1、审查工程量的确定、确认方法，工程量调整依据是否约定。工程量的计算方法是否科学，有关工程量的报告材料如何编写、提交、确认等内容是否具有可操作性。点击☞工程资料免费
2、碰到**出设计范围、变更施工范围、返工等情况如何计算工程量是否有约定，工程量的核定期限是否细致、明确。
工程质量约定的审查
1、审查工程质量的确定、确认方法程序。
2、审查工程质量有无明晰的标准，工程质量必须达到国家标准规定的合格标准，或做出其他约定，如取得“鲁班杯”“钱江杯”等。
3、验收范围，如验收依据、设计任务书、设计施工图、技术说明、验收规范等，有无书面的双方签字确认的质量标准细则。
4、验收的主体是否合适，验收的期限、程序设计是否合理，如何提出质量异议、如何磋商、处理等。
5、质量争议的处理方式及违约责任是否约定；工程质量保修范围、保修期和保修金的规定等。
房地产开发全流程
（一）开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点
1.是否准确地反映了市场的需要
2.认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。
（二）可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是非常关键的一步
1.是否批准此项目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。
2.目前，在我国忽视可行性研究
（三）申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动项目开发的步
1.实际上，从原土地使用者（即原来占有国有土地的国有企事业单位）获得土地却是主要方式
2.开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后，要到建设行政主管部门备案，领取《房地产开发项目 手 册》。
（四）项目设计是房地产开发的第四步，也是关系到项目是否符合市场需要的重要一步
1.开发商在进行规划及建筑设计前，需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件，以获得规划设计条件通知书
2.房地产开发商根据规划设计通知书，委托有规划设计的单位完成方案设计，然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料，报经城市规划行政管理部门审查，确认符合规划要求后，核发《建设用地规划许可证》。
3.方案设计得到批准后，即可以进行初步设计。
4.确认其符合规划设计要点后，建设单位就可以进行施工图设计。
5.审查合格后，核发《建设工程规划许可证》。
（五）征地及拆迁安置是房地产开发的第五步，也是取得土地使用权后的步
1.在取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》之后，就需要进行征地及拆迁安置的工作。
2.开发商还需要到土地管理部门办理相关手续。
（六）筹措房地产开发资金是房地产开发的第六步，也是征地及拆迁安置后重要的工作
1.取得土地使用权后，大部分房地产开发商自己投入的资金就基本上花费殆尽
2.开发商需要制定资金使用计划，然后以此为基础确定所需要筹措的资金数量。再通过各种融资方案的选择，确定合理的融资方案。
（七）建设工程招标是房地产开发的第七步，是选择合适的承包商和监理单位的有效方法
1. 通过招标，房地产开发商首先可以选择合适的项目承包商，以确保工程投资不**过预算、质量符合设计要求、工期达到预期目标。
2.在确定了工程承包商后，房地产开发商还需要通过招标选择合适的监理单位，以便对工程进行建设工程监理。
（八）施工是房地产开发的第八步，也是项目能否及时完成的关键一步
1.国家规定必须由城市规划行政管理部门在施工现场进行放线、验线，并到建设行政主管部门领取建设工程开发证后，才可以破土动工。
2.在监理单位之后，主要的项目工作就交由监理单位进行，开发商只控制后的管理权，即保持对监理单位的有效监督，必要时解聘监理单位。
3.项目施工完成后，还需要通过由城市建设行政主管部门主持的综合竣工验收。通不过验收，就不能投放到房地产市场。
实际施工人直接以发包人为被告主张，应符合“如不直接向发包人主张，则难以**其实现”的必要条件
本案要旨：建设工程实际施工人不向合同相对方主张，而越过合同相对方仅向与其无合同关系的发包人主张工程款，客观上是突破合同相对性来主张实体，必须符合如不直接向发包人主张，则难以**其实现的必要条件，否则，应不予受理。
审查对于工程量变更的约定
（1）人应根据以下指令，以更改、增补或省略的方式对工程进行变更：
① 发包人作出的变更指令。
② 根据总包合同、合同约定的权限作出的变更指令。
（2）人应在工程变更确定后14天内向发包人、提出变更工程价款的报告，发包人、应在收到变更报告的14天内予以确认，人根据确认结果调整合同价款。
（3）人在双方确定变更后14天内不向承包人提出变更工程价款的报告，视为该项变更不涉及合同价款的变更。发包人、无正当理由逾期未予确认或未提出意见的，视为该变更报告内容已被确认。
