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山东元鼎律师事务所
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买房前房产纠纷一、广告欺现在楼盘广告可谓是铺天盖地，而多数人也相信广告效应，房子毕竟不可能像买车一样，可以先体验。首先，要注意在买房子的时候要选择正规房屋销售地点，有固定地点，齐全的房地产企业，不要选择路边野广告的消息。有些人会利用内部价等诱饵取消费者的金钱，所以在选择时要慎重，不要轻信小广告之类的。在选房子的时候，除了要实地看房以外，还要查看房地产商的营业执照和“五证两书”，即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》、《住宅质量保》、《住宅使用说明书》，另外，交房时开发商是否提供一表两书，即《竣工验收备案表》、《住宅质量保》和《房屋移交书》。缺少任何一项都有可能给接下来的购房或者交房带来麻烦。二、定金纠纷在所有问题都了解清楚并打算购买时，消费者就要开始支付一定的金额了。在此，需要提醒购房者要分清“订金”以及“定金”的区别。定金,简单的说就是预先给付开发商的金额，需要注意的是如果购房者违约，定金不会退还，如果开发商违约，就要向购买方双倍返还定金。而订金是在房产交易过程中预付款性质的一种支付，不具有定金的性质，定金也就当然不能适用。“订金”在法律上没有明文规定，在市场上类似的称呼还有“认筹金”、“诚意金”等。出现在房屋认购书中的“订金”，是购房者对开发商的保证，在实践中一般被视为预付款。如果买方交付的是“订金”，不论哪一方反悔，卖方都只须原数退还“订金”就可。不过，要提醒大家的是，购买者在支付金额签约合同时，一定要认真阅读，合同上一般会这笔金额是否会退还、几个工作日内退还等重要内容。三、霸王合同在房屋买卖中，虽然房屋买卖合同有统一范本，但依然有房产开发商会基于某些因素的考虑在合同中加入对购房者不公平的条款。虽然购房者有话语权，但是如果要购买该开发商的房子就必须签署这样的合同，这也就是我们所说的霸王条款，对于这些条款消费者似乎很难反抗。值得提醒的是，一般霸王条款多藏匿于购房合同的补充协议中，而这些补充协议都基本是开发商的律师团队本着保护开发商的立场而制定的，购房者一定要对合同中的任一细节都多加留心，特别是附在后文的补充协议，这往往会成为不少纠纷的导火线。四、房屋质量商品房质量对消费者来说尤为重要，它不仅关系其居住安全，而且也关系其居住舒适的程度。然而有的开发商修建的商品房却存在这样或那样的质量缺陷，严重侵害了消费者的合法权益。所以建议购房者要认真对待验房环节，如果经济条件允许，可以选择的验房公司验房。如果是自己验房的话，在收房之前就先去网上学习一下相关知识，验房的时候要多注意建筑结构、门窗、墙面、地面、顶棚、防水工程、采暖系统、给水、排水系统、室内电气工程安装质量等方面。合同的违约责任和解除条款应当注意的事项 1、对于合同的违约行为，买卖双方一定要明确其所适用的违约责任，否则合同内容约定的再详细、再明确都是徒劳的。 对前文所述的税费问题、延期付款、延期办理房证、房屋质量、延期交房等细节问题或者因卖方隐瞒事实而致使合同无法履行等问题，都要事先约定“违约的处理方式”和“违约责任的承担方式”，以便于日后维护自身的合法权益。 2、明确约定解除合同的具体情形以及合同解除后的责任划分问题。非因双方当事人原因导致合作开发房地产合同解除的，出资方有权享有相应的土地增值收益规则详解：合资合作开发建设房地产项目中，非因双方当事人原因导致合同解除的，对于土地增值部分，出资方有权共享相应收益。至于出资方请求权的基础，即出资方依据何种主张其享有相应的土地增值收益，院多数意见认为可将合作开发的法律特征，即共享利益、共担风险作为裁判的理论依据。对于出资方按照何种比例享受土地增值收益，院多数意见认为以双方实际出资比例确定各自应享有的项目权益符合义务一致原则，故应以各方实际出资比例作为计算依据。房地产广告中不得虚假陈述1、须如实表述房地产的项目位置。对于房地产来说，的特点是区位，*二是区位，*三还是区位。因此，房地产的卖点，就是距离某些标志性位置的描述，就成为重中之重，也成为法律、法规约束的重中之重。2、须如实表述房地产的价格。对于房地产的价格，房地产公司之间竞争白热化，如果在房地产广告中，对房地产价格的描述不当，将对房地产公司造成巨大的法律风险。 一般的房地产公司在发布带有价格的房地产广告时，均会在价格的后面用或大或小的字体表明“起”字，表明该房地产广告中的价格为价，但是按照《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）*三条的规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”以公司股权重组方法转让房地产的操作性1、股权兼并与无能力继续开发的项目转让。一个或多个公司的全部资产和义务全部转移给另一个公司，即为公司兼并。从操作层面上看，鉴于股权转让的公司已无力继续开发，与其破产不如将股权和责任均转移给受让公司；而接受全部股权的公司以吸收方式，以自己名义继续运行。由于受让公司承接转让公司的债权债务，故转让公司虽已消失但*经过清算程序。此种股权重组方法，对于事实上资不抵债或停止运营即停建房地产的项目公司，实现项目转让，不失为有效途径。2、股权收购与缺乏后续资金开发的项目转让。一个公司经由接受转让公司大部分股权方式而达到对原公司的控制或管理。转让公司*消失仍可以自己名义运作，即为公司收购，这种操作方式比较适合于因债务缠身难以为继而非资不抵债的缓建项目。新增资本的投入对于项目的顺利建成和避免破产，于被收购的开发商具有现实的吸引力。这种操作方式由于转让公司没有被吸收，只是公司股东和股权发生变动，显然此公司股权兼并具有更灵活、更简便的操作性。当事人约定解除房屋买卖合同条件成就时，合同自解除权人发出《解除合同通知》到达对方时解除 规则详解：约定解除是指房屋买卖合同当事人双方订立合同时，在合同中约定一方解除合同的条件，或者在订立合同以后，另行约定一方解除合同的条件，在合同成立以后，没有履行或者没有完全履行之前，出现了约定的解除合同的条件时，约定的享有解除权的人可以行使解除权，终止合同的义务。根据《合同法》*九十六条规定，当事人一方依照本法*九十三条*二款规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。且解除权为形成权，约定解除合同的条件发生以后，只要约定享有解除权的一方作出解除合同的意思表示，合同的义务就终止了，而*再获得另一方的同意。**实践中，解除的意思表示一般不得撤销，对此合同法尽管未作规定，但因解除的意思表示生效已生解除效果，且保护相对人的合理信赖，一般不得撤销，除非相对人同意。