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北京金标律师事务所
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“借名买房”即指不符合经济适用房购买资格的人以具有购买资格的人的名义购买经济适用房。房产证上的所有权人系名义上的购买人，而实际出资的则是另外的人。“借名买房”的当事人双方在购房前都会私下签订一个协议，对“借名”行为做出约定：1.双方明确约定一方将自己所有的购买经济适用房的房号转让他方;2.双方不明确约定买卖房号，仅签订协议约定，房屋购买后有关房屋的所有权利归属于实际出资人一方，名义买房人要无条件协助实际出资人办理相关手续;3.名义买房人在购买经济适用房之后即与实际出资人签订房屋买卖合同，约定将该套房屋出卖给实际出资人，待政策允许后再办理产权过户手续。双方产生纠纷一般有以下两种类型：一种是名义买房人想实际占有房屋，起诉实际出资人腾房;二种是实际出资人起诉名义买房人，要求将房屋过户到自己名下。农村的房屋相对与城市的商品房住宅，在流转上具备更加严格的条件。在实践中当合同无法履行、购房人主体资格不具备等情况下，农村房屋买卖合同会出现无效的情况。当房屋买卖双方的购房合同在法律上无效后，利益受损人该如何维护自己的权益，获取赔偿呢？ 农村房屋买卖合同无效，通常有以下几种赔偿模式： 1、不赔偿买受方的损失 当买卖双方都明知交易行为不符合国家法律规定，由此造成的损失由双方各自承担，出售方*赔偿买受方的损失。《合同法》五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。” 2、全额赔付买受方损失 如果是卖房人出于房价上涨等原因为获利而反悔，违背诚实信用原则而使得买卖合同无效，合同对买房人所做的损失要承担赔偿责任，包括房屋增值的损失。 3、赔付买方部分损失 当买方与买方共同存在错误的时候（如买方中途反悔），根据过错责任的大小，确认各自承担损失的比例。 赔偿标准又是怎样估量的呢？ 1、征收形式 如果房屋是被征收，补偿标准需要参照房屋征收管理部门的规定标准，法院根据损失的范围参照部门标准进行判断。如果出售方了安置补偿款，需要将其中的部分直接赔偿给买受方。对于调产安置，可以根据安置房的市场价与优惠价直接的差价来分配房屋增值部分的赔偿。 2、双方买卖形式 房屋的增值利益以纠纷时房屋的市场价与双方买卖时的差价参考数额。当然，如果是由于买方对房屋装修、维护等使得房屋增值，这部分的增值利益全部归于买方。 3、多方买卖形式 如果房屋所有者一房多卖，房屋的三人又正好符合法律规定，买卖合同有效，作为没有买到房屋的买方，只能向原房主要求赔偿，赔偿的标准是买受方（如果了房屋情况下可以）的获利额。宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地，村民可以以宅基地为基础建房自用，或者将该宅基地出卖从而获得出卖宅基地的利益，在宅基地买卖过程中通常存在以下几方面需要买卖双方知悉。一，对于卖方来说，卖方将自己享有使用权的宅基地出卖以后，他不得再次申请宅基地，因为宅基地政策是为了**村民“户有所居”的基本权利，是一种福利性政策，按照一户一宅的原则分配给村民。二，卖方卖出卖宅基地，他必须是该块宅基地的合法使用权人，如果他不是宅基地的合法使用权人，则构成无权处分，在此情况下给买方和宅基地的合法使用权人造成损失的，该出卖人就要承担赔偿责任。三，宅基地出卖双方签定宅基地买卖协议，即产生法律效力，宅基地原使用人应将宅基地证交予买方，并且买卖双方应持房产证和身份证到土地所在地的房管局办理过户手续。《*人民共和国城市房地产管理法》三十八条规定：“下列房地产，不得转让，……(六)未依法登记领取权属证书的……”。该条真实的立法意图不在于禁止预售商品房的再转让，而在于方便行政管理，不属于合同效力取缔性规范。该法四十六条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由**规定。”