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关 键 词：房地产律师咨询
行 业：商务服务 法律服务
发布时间：2020-11-16
房产纠纷的起诉与仲裁
对于房产纠纷，如果双方订立的仲裁条款无效，或者双方明确约定以诉讼方式解决纠纷，就应按《民事诉讼法》*34条的专属管辖规定，向不动产所在的提起诉讼。
1、要确认被告。如果是个人，可以到对方的所在地派出所打印;如果是单位，可以到工商行政打印该单位的基本注册资料。
2、书写民事诉讼状。诉状应说明当事人身份情况、诉讼请求、以及事实与理由。为确保判决的顺利执行，还可以申请采取财产保全措施。
3、提交诉讼状和证据。准备就绪后，就向立案庭提交诉讼状和证据提起诉讼。案件受理后，会发出《案件受理通知书》、《证通知书》，并通知交费。如七日内未按照规定交纳诉讼费，将裁定案件按撤诉处理。
4、举证。立案后，可能会举证期限，要求在期限内提交全部证据材料，逾期提交的证据则不予质证。
5、开庭。立案后，会安排开庭日期，并提前通知当事人。开庭时应准时到庭，原告无正当理由迟到的，会裁定按照撤诉来处理。
6、开庭审理。依次需要经过核实双方当事人身份、告知当事人诉讼及义务、询问当事人是否申请回避、始法庭调查、举证质证、法官询问、法庭辩论、陈述后意见、法庭调解和宣判的程序。
开发商的风险及解决办法
1、广告宣传是包销过程中必不可少的细节，作为代理人的包销商往往是独立完成商品房广告的设计、制作并承担费用的。包销合同签订后，一些包销商从其利益出发，往往会在与煤体、广告公司、购房人交往时，作出不实宣传和承诺，这对开发商来说是个潜在的风险，包销商完成委托事务后就离开销售项目，而销的工作与责任全部要由开发商来承担。
2、在销售过程中，开发商应多方参与并监督包销商的工作，而不是甩手不管。尤为重要的是，作为交易中为重要的环节--商品房买卖合同的签订，开发商不宜将此项工作委托给包销商，因为 个别包销商为在包销期内确保销售，会轻易在商品房买卖合同中作以不合实际的承诺，若开发商对合同不进行审查，随来随盖，甚至有的开发商把交给包销商签约使用，那么，在盖章的同时，也埋下了日后纠纷。建议开发商在此关键环节应委派公司的专门人员或律师负责办理，或由专门人员或律师审核把关。
房产过户的法律问题
买受人请求出卖人交付房屋或者办理房屋所有权 转移登记,出卖人以买受人未履行付款义务抗辩,经审查合同 约定买受人支付剩余购房款的义务先于或者与出卖人的交房、过户义务同时履行的,可以向出卖人释明反诉请求买 受人支付剩余购房款,出卖人不提起反诉且合同符合继续履行条件的,可以作出同时履行判决,即出卖人在买受人依合同约 定支付剩余购房款时,交付房屋、协助买受人办理房屋所有权转移登记。
当事人约定以办理房屋担保作为付款方式的,出卖人拒绝配合办理担保,买受人符合下列条件的, 可以支持其继续履行合同的诉讼请求:
(一)已经依约付清购房款,或者同意在合理期限内一次性付清全部购房款且有充分证据其有履行能力的;
(二)同意代为清偿债务以消灭房屋上的抵押权,并且同 意在合理期限内一次
(三)已经取得银行承诺函,且银行在诉讼中明 确表示同意按照承诺函发放的。
除上述情形外,一般应当依照合同法百一十条项关于合同事实上不能履行的规定,对买受人继续履行合同的诉 讼请求不予支持。
先交费后签收的流程交房纠纷
由于我国**的法律、法规、规章及规范性文件对商品房交付的具体程序并无明确规定，而是由开发商自己制定。例如规定先预交产权费、管道煤气开通费、物业管理费、补交面积差价款、缴纳契税和维修基金等等才能签单并验方。而这些条件在《商品房买卖合同》的交付条件里往往没有做出明确约定。而对于买受人来说，没有看房验房就先交钱，是不合理的，由此就会发生纠纷。而如果制定先验房后交费的流程，开发商将面对执行难的问题，由此延长的时间。因此，为避免此类纠纷的发生，开发商就需要对合同中的相关条款予以优化，把先交钱后收房的交房流程作为房屋交付条件，以防此类纠纷的发生。如果已经发生此类纠纷，开发商应尽可能的取得买受人的理解和支持，切忌强行实施交付行为。
预告登记的构成要件
（一）有效存在的以不动产物权变动为内容的请求权
预告登记是以担保不动产物权变动请求权实现为目的，故预告登记所担保的请求权，是有效成立并存续的不动产物权变动请求权，该请求权是基于不动产物权变动合同而产生的，须以不动产物权变动为内容，旨在实现法律所允许的不动产物权设立、转移、变更、消灭之登记。
（二）同意
由于让与人须承受预告登记对其不动产物权的限制作用，那么，在其与受让人达成不动产物权变动合同中，根据私法自治原则，作为该限制的承受者，让与人须对办理以担保不动产物权变动请求权之实现为目的的预告登记做出同意的意思表示。
（三）登记
预告登记作为物权法规定的保全措施，登记为其成立的设权性要件，故预告登记具有登记能力。只有将预告登记记载于不动产登记簿，预告登记始发生物权效力。对其如何办理登记，则须由不动产登记程序法予以规范。
“五证”和“两书”是指?
“五证”是指
《国有土地》
《建设用地规划许可证》
《建设工程规划许可证》
《建设工程施工许可证》
《商品房销售(预售)许可证》;
“二书”
《住宅质量保》
《住宅使用说明书》
