房地产与建筑工程律师 房屋纠纷
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关 键 词：房地产与建筑工程律师
行 业：商务服务 法律服务
发布时间：2020-11-15
房产纠纷的起诉与仲裁
对于房产纠纷，如果双方订立的仲裁条款无效，或者双方明确约定以诉讼方式解决纠纷，就应按《民事诉讼法》*34条的专属管辖规定，向不动产所在的提起诉讼。
1、要确认被告。如果是个人，可以到对方的所在地派出所打印;如果是单位，可以到工商行政打印该单位的基本注册资料。
2、书写民事诉讼状。诉状应说明当事人身份情况、诉讼请求、以及事实与理由。为确保判决的顺利执行，还可以申请采取财产保全措施。
3、提交诉讼状和证据。准备就绪后，就向立案庭提交诉讼状和证据提起诉讼。案件受理后，会发出《案件受理通知书》、《证通知书》，并通知交费。如七日内未按照规定交纳诉讼费，将裁定案件按撤诉处理。
4、举证。立案后，可能会举证期限，要求在期限内提交全部证据材料，逾期提交的证据则不予质证。
5、开庭。立案后，会安排开庭日期，并提前通知当事人。开庭时应准时到庭，原告无正当理由迟到的，会裁定按照撤诉来处理。
6、开庭审理。依次需要经过核实双方当事人身份、告知当事人诉讼及义务、询问当事人是否申请回避、始法庭调查、举证质证、法官询问、法庭辩论、陈述后意见、法庭调解和宣判的程序。
先交费后签收的流程交房纠纷
由于我国**的法律、法规、规章及规范性文件对商品房交付的具体程序并无明确规定，而是由开发商自己制定。例如规定先预交产权费、管道煤气开通费、物业管理费、补交面积差价款、缴纳契税和维修基金等等才能签单并验方。而这些条件在《商品房买卖合同》的交付条件里往往没有做出明确约定。而对于买受人来说，没有看房验房就先交钱，是不合理的，由此就会发生纠纷。而如果制定先验房后交费的流程，开发商将面对执行难的问题，由此延长的时间。因此，为避免此类纠纷的发生，开发商就需要对合同中的相关条款予以优化，把先交钱后收房的交房流程作为房屋交付条件，以防此类纠纷的发生。如果已经发生此类纠纷，开发商应尽可能的取得买受人的理解和支持，切忌强行实施交付行为。
定金担保是认购协议的核心条款
在认购协议中，当事人双方通常会约定一个定金担保条款，即购房人为了认购某套商品房，向开发商支付一定数额的定金，双方在约定的期限内继续洽谈，签订正式的商品房买卖合同，开发商在这个约定的期限内必须为认购人保留该套商品房，不得另行出售，如认购人在约定的期限内未继续与开发商洽谈购买商品房合同，则认购人支付的定金不予退还；如开发商未在约定的期限内为认购人保留该套商品房，则开发商应向认购人双倍返还定金。
预告登记的构成要件
（一）有效存在的以不动产物权变动为内容的请求权
预告登记是以担保不动产物权变动请求权实现为目的，故预告登记所担保的请求权，是有效成立并存续的不动产物权变动请求权，该请求权是基于不动产物权变动合同而产生的，须以不动产物权变动为内容，旨在实现法律所允许的不动产物权设立、转移、变更、消灭之登记。
（二）同意
由于让与人须承受预告登记对其不动产物权的限制作用，那么，在其与受让人达成不动产物权变动合同中，根据私法自治原则，作为该限制的承受者，让与人须对办理以担保不动产物权变动请求权之实现为目的的预告登记做出同意的意思表示。
（三）登记
预告登记作为物权法规定的保全措施，登记为其成立的设权性要件，故预告登记具有登记能力。只有将预告登记记载于不动产登记簿，预告登记始发生物权效力。对其如何办理登记，则须由不动产登记程序法予以规范。
签订合同时应当注意的事项
1、核对买卖双方的基本信息是否填写完整，与记载是否相一致。
法律风险提示（一）：在签订《房产买卖合同》时要求房屋共有人都要到场，如果有情况确实不能到场的，可以要求其代理人出具“授权委托书”（该委托书经过公证法律效果更佳）。
法律风险提示（二）：如果父母以未成年子女名义购房，由于未成年人是限制民事行为能力人，不能以自己的名义单独签订房屋买卖合同，此时需要法定代理人与其一起签署。
2、核对房屋的基本状况（主要包括：房屋的坐落位置、房屋所有权人、所有权编号、规划用途和建筑面积等信息）与记载内容是否相一致。
什么情况下可以要求开发商退房?
一是置业者与开发商签订的房屋销售合同无效，置业者有权退房。
二是开发商根本违约，置业者有权解除合同，并追究开发商的责任。
下列情形可以作为拒收的正当理由：
1、房屋未经竣工验收合格;
2、交付时不具备《住宅质量保》和《住宅使用说明书》;
3、道路、电梯、供水、供电、供热、燃气、通讯等基础生活设施不具备使用条件;
4、建设单位变更商品房的户型、朝向、结构形式、空间尺寸未通知买受人;
5、交付的时间迟延，达到买受人单方解除合同的条件;
6、竣工测绘的房屋面积差异达到约定的解除合同的标准。
