长沙冷库评估 拆迁评估机构
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北京普华信德资产评估事务所( 普通合伙)
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发布时间:2024-06-07
投资性房地产及投资性房地产公允价值评估的概念
按照《企业会计准则*3号——投资性房地产》,投资性房地产是指企业为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产在用途、状态、目的等方面,与企业自用的厂房、办公楼等作为生产经营场所的房地产,以及房地产开发企业用于销售的房地产是不同的。投资性房地产能够单计量和出售。
当投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的时候,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值计量的房地产应满足两个条件:
(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;
(2)企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。
投资性房地产公允价值评估,是指按照《以财务报告为目的的评估指南》要求,对符合会计准则规定条件的投资性房地产在评估基准日的公允价值进行评定、估算,并出具评估报告的专业服务行为。在进行投资性房地产公允价值评估时,应当充分理解相关会计准则的要求以及投资性房地产在企业财务报告中的核算和披露要求。
1.企业整体的经营生产面积给予一次性的补偿
2.纳税情况或营业执照等营业注册信息来给予补偿
3.按照实际的经营面积
4.按照实际房屋总价值的比例
5.实际的营业收入和利润等
因为每个地方、每个征收方*的政策都有很大的不同性,这里面各种因素的干扰性较大,具体以评估机构按照实际经营情况,合法合理估算才能体现不**业,不同企业的实际损失,如遇到相关问题可提前咨询专业的评估机构和法律人员是好的选择。欢迎您免费打电话垂询。
长期应收款的评估程序及清查核实方法
(一)长期应收款的评估程序
(1)核对账证、账表。获取长期应收款评估申报表,并与明细账、总账、资产负债表进行核对;了解长期应收款项用途,收集大额长期应收款的合同、协议等资料;抽查相关会计凭证;对大额、重点长期应收款项实施函证。
(2)对长期应收款项进行减值测试,判断是否发生减值迹象。对长期应收款项的账龄进行分析,判断其可回收性,了解有无未能按照合同规定收款或延期收款现象,确认是否存在减值情况,并估计其可收回金额。
(3)估算可收回金额。对于已经确认发生了坏账损失或者减值准备的长期应收款,扣减坏账损失或者减值准备按照可收回金额确认评估值。
(二)长期应收款的清查核实方法
(1)收集长期应收款的合同、协议。了解分析长期应收款的款项用途,收集与长期应收款相关的合同、协议,并查看长期应收款是否按照合同或协议的规定按期收款,核实长期应收款的真实性。
(2)函证。对大额、有疑问的长期应收款项进行函证,了解长期应收款的存在性及可回收性。
(3)抽查。抽查相关会计凭证,核实长期应收款发生的真实性。
(4)访谈。与相关财务人员、销售人员就长期应收款情况进行访谈并做好访谈记录。
(5)调查。对付款方的经营情况进行调查并判断其是否有偿还能力。
成本法的适用范围
成本法之所以能够从一定层面上反映资产的价值,主要是基于以下两点原因:先,资产的成本反映了资产在购建过程中的必要花费,也体现了取得该项资产所需要付出的价格。单项资产的价值不仅可以由成本部分反映,在使用过程中的消耗、磨损以及由于市场情形的变化而产生的价值减损都会影响单项资产的价值。因而,评估人员在使用成本法评估单项资产时,既要考虑重置成本,也要将由使用和其他因素所造成的实体性损耗、由技术落后带来的功能性损耗以及由市场状况、政治因素等外部因素造成的经济性损耗考虑在内。
由于成本法无法反映被评估资产所能带来的潜在收益,它通常可以被用在评估某些没有获利能力的无形资产,或者正处于使用初期的这类资产,比如新注册但还未运用于产品的注册商标。
成本法运用于企业价值评估中,是将各项可以确认的资产、负债的现实价值逐项评估出来,终确定企业价值。单项资产作为企业的一部分而存在,其发挥作用的价值与它作为一项单的资产发挥作用,这两者的价值可能有所不同。比如,在一条生产线中,某单项设备对整个生产线产能的贡献程度,那么若将其放在该生产线中进行评估,则其价值有可能会**单对其进行评估时候的价值。因此,要特别明晰这两种假设条件下的价值差异。
在釆用成本法对企业价值进行评估时,可以根据不同资产的实际状态、使用方式等特殊性选用合适的评估方法进行评估。比如,对于某些二手办公设备,可采用市场法评估;对于*的,则可以釆用收益法评估,等等。因此,成本法作为企业价值评估的一种方法,更多的体现为一种加和的理念和方式,并不一定要求对其中各单项资产和负债均采用成本法进行评估。
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