严谨务实 广州海珠区商品房买卖合同解除纠纷律师
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行 业：商务服务 法律服务
发布时间：2023-11-20
广州市商品房买卖合同争议律师，房屋有抵押规定咨询
广州商品房买卖合同约定购房人不能解除合同有效吗？
张静律师解答：在开发商违背了法律的强制性规定售房的情况下，即使商品房买卖合同约定购房人不能解除合同，也是无效的，购房人有权行使合同解除权。如下面这个案件，商品房买卖合同约定在开发商在能能办理产权证的情况下，购房人也不能解除合同，法院就认为对购房人不公平，判决合同可以解除。
判决书节选：
关于涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件、《个人房产抵押贷z款合同》应否解除问题。东某公司自认涉案房屋所在楼盘未取得《工程竣工验收备案表》，且何时能取得该备案表至今仍不清楚，可见涉案房屋何时能交楼处于不确定的状态。虽然东某公司与苏某签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》*十四条延期交房的违约责任*2款约定：“不解除合同的履行，甲方应自本合同*十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.01%的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不**过总房价款的百分之二。”但如适用该约定，苏某只能继续履行合同，其何时能实现合同目的将长期处于不确定状态，确实对苏某不公平。现苏某已于2020年5月25日开始与东某公司工作人员沟通解除事宜，可视为苏某进行了催告，而东某公司未能在苏某催告后三个月内向苏某交付房屋，故根据《高关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》*十五条规定，本院认定涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件于2020年8月25日解除。
相关法条：
《高关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》*十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例*三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后**过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
《城市房地产开发经营管理条例》*三十二条 预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
张静多年来代理大量房产诉讼案件，有丰富的执业经验，事人一致**，从业十年以上。特擅长二手房买卖纠纷，商品房买卖纠纷，宅基地房屋买卖纠纷，房产确权案件，各类分家析产房产确权及商铺租赁与买卖纠纷案件，收费优惠，。
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